나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37284 [1] 경상남도 남해군 창선면 진동리 산220 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37284 [1] 경상남도 남해군 창선면 진동리 산220 임야 경매

• 사건번호: 2024타경37284
• 주소: 경상남도 남해군 창선면 진동리 산220
• 감정가: 99,819,500원
• 최저가: 51,108,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경37284 | 소재지: 경상남도 남해군 창선면 진동리 산220 | 감정가: 99,819,500원 | 최저가: 51,108,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경37284 (1)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 진동리 산220

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지일부지분매각 (지분매각)

소유자/채무자: 여OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적 (총면적): 18,149.00㎡ (약 5,490.1평)

매각 지분면적: 9,074.50㎡ (약 2,745.0평 - 총면적의 50% 지분으로 추정)

감정가: 99,819,500원

건물면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 접근성

본건 임야는 경상남도 남해군 창선면 진동리 소재 "장포마을" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림, 전답 등으로 형성된 전형적인 농어촌 산간 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수가 적어 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지의 일부는 현황 도로와 연계된 약 4미터 내외 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본건 임야는 개발 밀집 지역이 아닌 자연림 상태의 농림지역 및 임업용산지에 해당합니다. 감정평가서에 따르면 부근은 자연림, 전답으로 구성되어 있습니다. 검색 결과, 소재지 인근에는 "장포마을"이 있으며, 마을 주민들은 주로 통발 및 자망 어업에 종사하는 것으로 보아 어촌 생활권에 인접한 산지임을 알 수 있습니다. 주변 시설 중 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상권 형성은 사실상 전무하며, 투자 목적을 임업, 장기적인 보전 또는 향후 규제 완화에 따른 용도 변경 가능성에 두어야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 개발 제한

본건은 농림지역, 임업용산지(2024-05-10)로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으며, 특히 개, 돼지, 닭, 오리, 메추리의 사육이 제한됩니다. 따라서 단기적인 개발 또는 축산업을 통한 수익 창출은 불가능하며, 주로 임업이나 장기 보전의 목적으로 이용해야 합니다. 공부상 차이는 없으나, 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 제약 사항으로 작용합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 **토지 일부 지분 매각** 물건입니다. 따라서 낙찰자는 해당 토지의 50% 지분만을 취득하게 되며, 나머지 지분 소유자와 공동 소유 관계를 형성하게 됩니다. 공유물 분할 청구 소송이나 지분 매수를 통한 완전한 권리 확보 과정이 필수적으로 수반됩니다. 채권자가 한OOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크는 **공유 지분**이라는 점입니다. 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 토지 이용 및 매각에 어려움이 따를 수 있으며, 이는 **공유물 분할 소송**으로 이어질 가능성이 높습니다.

- 분묘기지권 리스크: **분묘기지권** 성립 여지가 특이사항 및 주의사항에 명시되어 있습니다. 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 이용에 제한을 받거나 분묘 이장 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

- 현황 도로 리스크: **토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중**입니다. 해당 부분에 대해서는 사적인 이용 및 개발이 제한되며, 사실상의 사도(私道)로서의 공익적 기능으로 인해 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

- 개발 제한 리스크: 농림지역 및 임업용산지라는 법적 제한으로 인해 주거 및 상업용 개발이 극히 어렵습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경남 남해군의 임야 지분 물건으로서, 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 잠재적인 투자 가치가 있으나, **지분 매각** 및 **분묘기지권 성립 여지**라는 명확한 권리 리스크를 안고 있는 물건입니다. 지분 정리 및 특수 권리 해결 능력과 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 토지 이용이 임업용산지로 제한되므로, 개발이 아닌 보전 또는 임업 경영을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- 저가 매수 가능성: 지분 매각 및 분묘기지권 등의 특수 권리로 인해 1차 경매에서 유찰되어 **감정가 대비 낮은 가격**에 매수할 가능성이 높습니다.

- 지분 해소 수익: 공유자에게 지분을 매도하거나 공유자의 지분을 매수하여 소유권을 단독화하는 과정에서 **시세 차익을 기대**할 수 있습니다.

- 장기적 임업 활용: 임업용산지로서 **장기적인 임업 경영 또는 산림 보전**을 통한 공익적 가치 창출을 고려할 수 있습니다.

- 입지적 장점: 남해군 창선면의 자연 친화적인 입지는 **귀농/귀촌 또는 장기적인 투자 관점**에서 매력이 있을 수 있습니다.

4.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 공유 지분 해소 방안(협상 또는 소송)을 사전에 면밀히 계획해야 하며, 현장 답사를 통해 분묘 소재 여부 및 현황 도로의 실제 이용 상황을 반드시 확인하여 리스크를 최소화해야 합니다. 특수 물건에 대한 경험과 자금력을 갖춘 투자자에게 추천됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계