나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37215 [7] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37215 [7] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층208호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경37215
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층208호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매4계 2024타경37215 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층208호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 135,800,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경37215 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경37215 (7)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층208호

용도: 근린상가

감정가: 194,000,000원

토지면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

건물면적: 42.98㎡ (약 13.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 회OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 후면상가지대입니다.

본 물건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상11층 건물로, 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 마감, 바닥은 콘크리트 마감 및 일부 장판지 깔기, 창호는 샷시 창호 등입니다.

현재 공실 상태의 근린생활시설로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 부지 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권), 소로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초등학교 설립 예정지) 등 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 진주시 가좌동에 위치하며, 특히 '신진주역세권' 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 역세권 개발에 따른 수혜가 기대되는 지역입니다.

"진주역" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 복합상권 지역입니다.

차량 접근성은 양호하며, 단지 동측으로 약 15미터 폭의 도로에 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

신진주역세권은 최근 아파트 단지 사용검사 완료로 주거단지가 완성되었으며, 이는 역세권 개발의 핵심적인 부분이 마무리되었음을 시사합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 회OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서 확인 결과, '토지 별도등기 있음'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 집합건물의 대지권에 해당하는 토지에 별도의 권리(근저당, 가압류 등)가 설정되어 말소되지 않고 남아 있음을 의미합니다.

이러한 '토지 별도등기'는 일반적으로 토지에 대한 근저당 등 말소 대상 권리가 정리되지 않은 경우에 발생하며, 특별 매각 조건으로 인수하지 않는 한 경매 낙찰 시 해당 권리는 말소됩니다.

하지만, 토지별도등기 사항에 지상권 등 말소되지 않는 권리가 명시되어 있거나, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는 특별 매각 조건이 있다면 건물 소유 및 처분 등에 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

본 경매물건의 경우, '토지 별도등기 있음'의 구체적인 권리 내용과 말소 여부, 특별 매각 조건 등을 반드시 확인하여 인수해야 할 권리가 있는지, 또는 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성은 없는지 철저히 조사해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 속한 가좌동 일대는 신진주역을 중심으로 한 역세권 개발이 활발히 진행되어 왔으며, 최근 대규모 공동주택 단지가 완성되면서 주거 배후 수요가 강화되었습니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

현재 본 물건은 근린상가 용도이나 '공실' 상태로 이용 중입니다.

이는 공실률이 존재함을 시사하지만, 역세권 개발의 완성 단계에 진입함에 따라 향후 점진적인 상권 활성화 및 공실률 감소를 기대해 볼 수 있습니다.

신규 입주민 및 진주역 이용객을 대상으로 한 소비 활동 증가는 상권에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 진주역 북동측 인근에 위치하여 KTX 등 철도 이용이 용이하며, 이를 통해 다른 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역(초등학교 설립 예정지)'으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 토지 별도등기: '토지 별도등기 있음' 표기는 법적으로 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있습니다. 해당 등기가 말소되지 않는 권리(예: 지상권)이거나, 낙찰 후 인수해야 하는 권리일 경우, 건물 사용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다. 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

2. 현재 공실 상태: 본 물건은 현재 공실로, 임대 수익이 발생하고 있지 않습니다. 공실이 장기화될 경우, 관리비 등 고정 비용 부담이 발생할 수 있으며, 공실률 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

3. 상권 경쟁 및 변화: 신진주역세권 개발이 완료 단계에 접어들면서 신규 상가 공급 증가 및 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 주변 상권의 변화 추이를 면밀히 주시해야 합니다.

4. 혐오시설 인접 가능성: 진주시 자체적으로 소각시설 건립 등을 추진하며 주민 반발이 있는 사례가 보고되고 있습니다. 비록 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 상가지대 특성상 잠재적으로 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)과의 인접 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 진주역 인근 신진주역세권 개발지구에 위치하여 입지적 가치가 높은 근린상가입니다. 역세권 개발 완성 단계에 접어들면서 주거 배후 수요가 강화되었고, 이는 상권 활성화 가능성을 높입니다.

하지만 '토지 별도등기'라는 특이사항은 권리 분석에 대한 면밀한 검토를 요구하며, 현재 '공실' 상태는 즉각적인 수익 창출보다는 임대 마케팅 노력이 필요함을 시사합니다.

전반적으로는 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건이나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 프리미엄: 신진주역세권 개발의 완성 단계에 있으며, 진주역과의 인접성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 주요 요인입니다.

2. 배후 수요 확보: 대규모 공동주택 단지 완성과 함께 증가한 주거 인구는 상권의 잠재적 고객층을 형성합니다.

3. 경매를 통한 취득 기회: 권리 관계를 명확히 분석하고, 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

4. 직접 활용 용이성: 현재 공실 상태이므로, 투자자가 직접 업종을 선정하여 사업을 운영하거나, 임대 맞춤형으로 내부를 꾸며 빠르게 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계