나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37215 [2] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37215 [2] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층108호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경37215
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층108호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매4계 2024타경37215 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층108호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 193,900,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경37215 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경37215 (2)

* 소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 회OOOOOOO

* 특이사항:

* 공히 근린생활시설(현황'공실')로 이용 중임.

* 토지 별도 등기 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치한 코아루웰가 건물 내 1층 108호 근린상가입니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 상가지대이며, 특히 "진주역" 북동측 인근에 자리 잡고 있어 교통의 요지로 볼 수 있습니다.

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

또한, 인접 도로인 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 '회OOOOOOO'의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. [cite:X]

등기부등본 상 '토지 별도 등기 있음'이라는 표기가 확인됩니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리관계(예: 근저당권 등)가 존재할 수 있음을 시사합니다. [cite:X]

이러한 '토지 별도 등기'의 정확한 내용과 그로 인한 인수 여부, 추가적인 부담 발생 가능성에 대해서는 반드시 전문가를 통해 상세한 권리분석을 진행해야 합니다. [cite:X]

일반적으로 임의경매 사건에서는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되지만, 토지 별도 등기에 관한 구체적인 사항은 별도로 확인 및 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 신진주역세권 개발 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

경상국립대학교 가좌캠퍼스와도 인접해 있어 관련 상권의 영향도 받을 수 있습니다.

해당 건물(코아루웰가) 내에는 다양한 상업 시설이 입점해 있으며, 일부 시설로는 스웨디시 마사지 업소 등이 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 진주시 전체적으로는 구도심 상가 공실률 증가 추세 등 상권 위축에 대한 우려도 존재하므로, 신진주역세권의 특화된 상권 활성화 정도 및 본 건의 잠재력에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

본 건은 현재 '공실' 상태로 이용 중이므로, 향후 임차인 확보 전략 및 시장 상황을 고려한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 신진주역세권 지구단위계획구역에 속하여 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 진주역이라는 주요 교통 허브에 인접해 있어 대중교통 이용 및 광역 이동이 매우 편리합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

신진주역세권 개발 지역의 특성상, 신규 편의시설 및 주거/상업 인프라 확충이 지속적으로 이루어질 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태: 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵고, 임차인 유치에 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

토지 별도 등기: 해당 등기의 구체적인 내용에 따라 예상치 못한 법적 부담이나 금전적 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:X]

상대보호구역: 본 건이 초등학교 설립 예정지 인근의 상대보호구역에 해당하여, 유흥업소 등 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다. [cite:X]

작은 건물 면적: 23.94㎡(약 7.24평)의 작은 상가 면적은 업종 선택의 폭을 좁히고, 사업 규모나 임대 수익 잠재력에 제약을 줄 수 있습니다.

주변 상권 현황: 진주시 전체 상권의 침체 가능성(구도심 중심)에 대한 고려가 필요하며, 신규 역세권 개발 지역 내에서도 경쟁 환경을 면밀히 분석해야 합니다.

건물 내 입점 업종: 코아루웰가 건물 내 일부 업종(마사지샵 등)이 있어, 특정 유형의 사업을 고려하는 경우 상호 간 시너지 또는 부정적 영향 여부를 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신진주역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 바탕으로 향후 지역 발전 및 교통망 접근성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

특히 진주역을 이용하는 유동인구와 주변 주거/업무 단지의 수요를 기반으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, '토지 별도 등기'라는 특수한 권리관계에 대한 철저한 확인과 현재 '공실' 상태임을 감안하여, 신중한 접근과 구체적인 임차인 확보 및 운영 계획 수립이 필수적입니다.

작은 규모의 근린상가로서 소액 투자나 특정 업종의 소규모 사업장으로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

신진주역세권 개발 계획에 따른 장기적인 시세 상승 잠재력.

진주역을 중심으로 한 우수한 교통 접근성과 이에 따른 잠재적 고객 확보 용이성.

소형 상가로서 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

향후 임차인 유치 성공 시 안정적인 월세 수익 기대.

다만, '토지 별도 등기' 관련 법적 사항 검토 및 현재 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 유치 전략이 핵심.

법원 정보

진주지원 경매4계