나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37512 [1] 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층4-01호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37512 [1] 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층4-01호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경37512
• 주소: 경상남도 진주시 진주대로 1057, 4층4-01호 (대안동,몰에이지1030)
• 감정가: 2,460,000,000원
• 최저가: 1,259,520,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

진주지원 경매4계 2024타경37512 | 소재지: 경상남도 진주시 진주대로 1057, 4층4-01호 (대안동,몰에이지1030) | 감정가: 2,460,000,000원 | 최저가: 1,259,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경37512 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층4-01호 외 1개 호실(기호 1, 2)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 2,460,000,000원입니다.

본 경매 물건은 토지/건물일괄매각 대상입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 의OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

토지면적은 $121.06 \text{ m}^2$ (약 $36.62 \text{ 평}$)입니다.

건물면적은 등기사항전부증명서상 전유면적이 $687.98 \text{ m}^2$ (약 $208.12 \text{ 평}$)이나, 집합건축물대장상 전유면적은 $718.61 \text{ m}^2$ (약 $217.39 \text{ 평}$)입니다.

건물의 구조는 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 중 4층 및 5층 일부입니다.

사용승인일자는 2004.12.07.입니다.

외벽은 알루미늄복합판넬 마감, 내벽은 콘크리트노출 마감 등입니다.

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 "진주중앙시장" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 재래시장, 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 상업 활동에 매우 유리한 일반상업지역 내에 입지하고 있습니다.

시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 상업 중심지로서의 역할을 수행하고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건은 북동측으로 대로, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로, 권리 관계가 비교적 단순하며 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮은 것으로 보입니다.

경매 구분은 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되고 있습니다.

3.2. 채무 관계

소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

(※ 임대차 관계는 미상인바, 명도 시 임차인 여부에 대한 확인과 이에 따른 명도 계획 수립이 필수적입니다.)

4. 상권 분석 및 토지 이용 계획

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 대안동 13-13 필지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접합하고 있어 입지 조건은 우수합니다.

토지의 형상은 부정형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인근에 진주중앙시장이 있어 유동인구가 확보되는 전통적인 상업지구의 성격을 가집니다.

4.2. 생활정보

주차장 부지(중안동 119-5, 119-7)는 상대보호구역(진주초등학교, 진주초등학교병설유치원)을 포함하고 있습니다.

이는 상업 시설 중 교육 시설 관련 일부 업종은 입점에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 면적 상이 및 구조 변경

등기사항전부증명서상 전유면적($687.98 \text{ m}^2$)과 집합건축물대장상 전유면적($718.61 \text{ m}^2$)이 약 $30.63 \text{ m}^2$ (약 $9.27 \text{ 평}$) 정도 상이합니다.

이는 에스컬레이터 철거에 따른 전용면적 증가로 조사되었으나, 건축물대장 확인을 통해 적법한 증축/변경 절차를 거쳤는지 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 설비 및 이용 상태

현재 기호(1, 2) 모두 근린생활시설(현황 공실상태)로 확인됩니다.

건물 전체가 공실상태이므로 승강기 설비, 소방 설비 등의 정상적인 작동 여부를 현장 방문 및 관리 주체 확인을 통해 점검해야 합니다.

건물 전체 공실에 따라 빠른 시간 내에 임차인을 유치하기 위한 상권 분석 및 마케팅 전략이 중요합니다.

5.3. 추가 리스크

건물 주차장 부분이 "진주시 중안동 119-5 및 119-7" 지상에 건축되어 각 호별 공용면적에 배분 등재되어 있는 점을 유의해야 합니다. (감정가에는 포함하여 평가됨)

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 진주중앙시장 인근 상업지구 핵심 입지에 위치한 대규모 근린생활시설입니다.

등기 대비 실사용 면적이 증가했다는 긍정적 측면이 있으나, 건물 전체가 장기간 공실 상태라는 점은 즉각적인 수익 창출에 대한 리스크로 작용합니다.

감정가 24.6억 원을 기준으로 현재 상권과 공실 리스크를 반영한 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 일반상업지역 내 대로변 인접 등 상업 시설로서의 최고의 입지.

2. 등기 대비 전용 면적 증가(에스컬레이터 철거)로 실사용 공간 효율성이 높음.

3. 대형 면적(약 217평)으로 대형 학원, 병원, 프랜차이즈, 사무실 등 다양한 업종의 수요가 예상됨.

4. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명료함.

법원 정보

진주지원 경매4계