나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37932 [2] 경상남도 진주시 명석면 왕지리 286 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37932 [2] 경상남도 진주시 명석면 왕지리 286 답 경매

• 사건번호: 2024타경37932
• 주소: 경상남도 진주시 명석면 왕지리 286
• 감정가: 172,516,000원
• 최저가: 88,328,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경37932 | 소재지: 경상남도 진주시 명석면 왕지리 286 | 감정가: 172,516,000원 | 최저가: 88,328,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호는 진주지원 2024타경37932 (2)이며, 경상남도 진주시 명석면 왕지리 286 외 다수 필지가 포함된 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건의 용도는 답이며, 매각대상은 토지매각입니다. 총 감정가는 172,516,000원입니다.

총 토지면적은 2924.00㎡ (약 884.51평)으로 구성되어 있습니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본 건은 중복사건이며, 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 물건입니다.

농지취득자격증명을 기한 내에 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수되므로 주의가 필요합니다.

평가 시 일부 하천구역에 저촉되는 부분이 감안되었으며, 이는 토지 이용에 제한을 가져올 수 있습니다.

또한, 일부 필지(일련번호 5, 8) 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ,ㄹ,ㅁ)이 소재하여 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치고 있음을 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

물건 소재지는 경상남도 진주시 명석면 왕지리 일대로, "왕지동마을" 및 "동숭골마을" 인근에 위치합니다.

주변 환경은 전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있는 전형적인 농촌 및 주거 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본 물건은 총 8개의 필지로 구성되어 있으며, 필지별 이용 상태가 매우 다양합니다.

일련번호 1 (묵전): 급경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태입니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

일련번호 2, 3 (묵전): 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태입니다. 남동측으로 약 2미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

일련번호 4 (답): 평지의 사다리형 토지로서, 답으로 이용 중입니다. 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접하며, 농업진흥구역 및 하천구역에 저촉됩니다.

일련번호 5, 8 (제시외건부지): 완경사지의 부정형 토지로서, 제시외건물 부지로 이용 중입니다. 5번은 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접하며, 8번은 지적도상 맹지입니다.

일련번호 6 (주거용 건부지): 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 4미터 내외 폭의 현황 도로(일련번호 5 일부)에 접합니다. 해당 필지에는 주택(일련번호 7)이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

필지별로 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역으로 구분되어 있습니다.

보전녹지지역 및 생산녹지지역 필지(1, 2, 3, 4)는 영농여건불리농지 및 농업진흥구역을 포함하고 있어 개발행위의 제한이 따릅니다.

자연녹지지역 필지(5, 6, 8)는 자연취락지구(왕지)를 포함하고 있어 상대적으로 개발 가능성이 높습니다.

모든 필지는 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자 허OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지이 주이며, 건물(일련번호 7 주택)은 감정평가 대상에 포함되었으나 매각대상 목록에서 토지매각으로 명시되어 최종 매각목록을 확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 건물 매각 여부가 불분명하며, 매각대상: 토지매각으로 기재되어 있으므로 토지만 매각하는 것으로 간주하고 분석합니다.)

3.2. 특이사항 및 리스크 분석

농지취득자격증명 의무: 가장 중요한 리스크로, 농지(답, 묵전)가 포함되어 있어 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지법상 '농지가 아니라는 사실을 증명'할 경우 제출 의무가 면제될 수도 있으나, 법원에서 요구하는 바에 따라야 합니다.

제시외 건물 및 법정지상권: 일련번호 5, 8 토지 위에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ,ㄹ,ㅁ)이 존재합니다. 이들 건물이 토지 사용을 방해할 수 있으며, 만약 매각대상에서 제외된 건물(일련번호 7)이 있다면 관습법상 법정지상권 성립 여지를 별도로 검토해야 합니다.

하천구역 저촉: 일련번호 4 필지는 하천구역에 저촉되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 명석면 왕지리는 전, 답, 단독주택이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 도심지에서 기대하는 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 인근 마을 단위의 소규모 상점이나 진주시내에 의존해야 하는 구조입니다.

4.2. 생활 정보

물건지가 "왕지동마을" 및 "동숭골마을" 내 또는 인근에 위치하고 있어, 기본적인 마을 공동체 생활이 이루어지고 있는 곳입니다. 주택(일련번호 7)이 포함된 필지(6)가 있어 기존 주거 지역의 인프라(위생, 급배수, 개별난방설비)를 활용할 수 있을 것으로 보입니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 감정평가서 상 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미비에 따른 보증금 몰수 리스크: 농취증 발급 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 처리 문제: 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ,ㄹ,ㅁ)에 대한 철거 또는 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 하천구역 및 용도지역 제한: 보전녹지지역, 농업진흥구역, 하천구역 등 개발이 극히 제한되는 필지들이 포함되어 있어, 전체 토지에 대한 활용 계획 수립 시 제약이 많습니다.

5.4. 필지별 상태의 다양성: 맹지, 급경사지, 묵전 등 활용 가치가 낮은 필지들이 포함되어 있어, 실제 사용 가능한 면적과 활용 방안에 대한 정밀한 분석이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 진주시 명석면 왕지리 일대의 다양한 용도와 상태를 가진 8개 필지로 구성된 총 884평 규모의 대형 토지 물건입니다. 자연녹지지역 및 자연취락지구를 포함하고 있어 일부 필지에 대한 개발 가능성은 존재하나, 농취증 요구, 하천구역 저촉, 소유자 미상의 제시외 건물 등 다수의 권리적, 법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투자 전 각 필지에 대한 현장 실사와 법률적 검토(특히 농취증 발급 여부 및 제시외 건물 처리 방안)가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 면적: 총 884.51평의 대규모 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회입니다.

개발 가능성(자연녹지): 일부 필지(5, 6, 8)가 자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 주택 신축 또는 소규모 개발에 대한 여지가 있습니다.

시세차익 기대: 복잡한 권리관계와 이용 제한으로 인해 유찰 가능성이 높아, 보수적인 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 장기적 관점에서 개발 및 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계