나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38003 [2] 경상남도 사천시 서포면 다평리 369 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38003 [2] 경상남도 사천시 서포면 다평리 369 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38003 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 369 | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 23,040,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (진주지원 2024타경38003 (2))

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 진주지원 2024타경38003 (2)

소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 369

용도: 답 (현황: 전, 컨테이너하우스 부지 등 다용도)

감정가: 45,000,000원

총 토지면적: 2040.00㎡ (약 617.09평)

매각 대상: 토지일부지분매각

1.2. 물건의 입지 조건 및 환경

본건은 사천시 서포면 다평리, 골프존카운티사천에서 남동측으로 약 500미터 지점에 위치합니다.

주위 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 농경지, 임야, 띄엄띄엄 위치한 공장 및 농가 등으로 형성되어 있어 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 영농차량이나 소형 자동차의 접근은 가능하지만, 기호2의 경우 차량 회차가 불편할 수 있으며, 기호1은 지적도상 맹지로 접근성이 취약합니다.

1.3. 권리 분석 (특수 물건 집중 분석)

1.3. 1. 지분 매각의 이해

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(102000/204000)만 매각하는 '지분 매각' 물건입니다. 낙찰 후에는 공유자에게 우선 매수권 행사 기회를 주어야 하며, 공유자가 우선 매수하지 않을 경우 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 권리를 확정해야 하는 특수 물건입니다.

1.3. 2. 농지 취득 자격 증명 (농취증)

본건의 용도는 '답'이며, 현재 현황도 농경지(전)로 이용되는 부분이 있으므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로 주의가 필요합니다. 다만, 일부가 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있다면 농취증이 불필요할 수도 있으나, 현재는 '농취증 요함'이 명시되어 있어 준비가 필수입니다.

1.3. 3. 제시외 건물 및 법정지상권

제시외 건물 (컨테이너하우스, 다용도 비닐하우스, 축사 등)은 매각 대상에서 제외됩니다.

이 건물들이 현 소유자에 의해 이용되고 있어, 토지 소유권이 이전될 경우 '법정지상권' 성립 여지가 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 성립되면 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료만 받을 수 있고 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 큰 제약을 받게 되므로, 이에 대한 면밀한 검토와 해결 전략이 필요합니다.

1.3. 4. 도로 현황 (맹지 여부)

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황은 기호2 토지가 북동측 밀금길과 접하고 있습니다. 기호1은 맹지로 토지 활용을 위해서는 도로 확보 문제가 선결되어야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

1.4. 1. 상권 분석

본건은 순수 농촌 지역에 위치하므로 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자 가치는 농지로서의 생산성이나 향후 전원주택 등 개발 가능성에 중점을 두어야 합니다.

1.4. 2. 생활 정보

인근은 농가 위주로 형성되어 있어 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

토지는 계획관리지역에 속하므로, 향후 사천시 조례에 따른 건축 규제를 준수하면 비교적 다양한 용도로 개발이 가능하다는 장점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 농취증: 필수 제출 사항이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다.

2. 지분 매각: 공유자 또는 기존 점유자와의 관계 정립 및 협상이 필요하며, 이에 실패할 경우 장기간의 소송이 발생할 수 있습니다.

3. 법정지상권: 제시외 건물(소유자 거주 컨테이너하우스 등)의 존재는 토지 이용의 제한을 가져오며, 철거/이전 협의가 원활하지 않을 경우 법정지상권 관련 소송 및 토지 인도 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 및 도로: 기호1은 맹지이며, 기호2도 지적도상 맹지라는 사실은 개발 행위 시 건축 허가에 제약이 될 수 있습니다.

5. 토지이용규제: 가축사육제한구역(축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 용도로 이용 시 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농지 취득 자격 증명, 지분 매각, 법정지상권 여지, 제시외 건물 문제, 맹지 등 '특수 물건'의 모든 리스크를 종합적으로 안고 있는 난이도 상의 물건입니다.

감정가는 이러한 리스크가 반영되어 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

일반 투자자에게는 권하지 않으며, 특수 물건(지분, 법정지상권) 해결 경험이 풍부하고, 오랜 시간을 두고 공유자 및 점유자와의 관계를 정리할 수 있는 '전문 투자자'에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 낮은 진입 가격: 특수 물건의 특성상 유찰을 거쳐 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.

2. 계획관리지역: 용도지역상 개발 여지가 있어, 모든 권리 문제를 해결한 후 가치를 높여 되팔 수 있는 출구 전략이 가능합니다.

3. 현황도로: 기호2 토지의 경우 실제 이용 중인 도로가 있어 (밀금길) 현황상 활용 가치는 존재합니다.

4. 고수익 창출 기회: 지분 문제와 법정지상권 문제를 모두 해결할 경우, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계