나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38003 [1] 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38003 [1] 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38003 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2 | 감정가: 65,000,000원 | 최저가: 33,280,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경38003 (1) 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2 전(田)

1.1. 물건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경38003 (1)이며, 소재지는 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2입니다.

본 물건의 용도는 '전(田)'이며, 토지 전체 면적은 2969.00㎡ (약 898.12평)입니다.

금회 매각대상은 토지일부지분매각으로, 지분율은 296900분의 148450 (약 50%)입니다.

감정가는 65,000,000원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

주의사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

본 물건은 사천시 서포면 다평리, 골프존카운티사천에서 남동측 약 500미터 지점에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 띄엄띄엄 공장 및 농가 등으로 형성된 전형적인 농촌 환경이며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 물건 전체가 두 필지(기호1, 기호2)로 나뉘어 있으며, 기호1은 영농차량 등의 접근이 가능하나, 기호2는 소형 자동차 접근이 어렵고 되돌아 나오기가 불편한 편입니다.

물건 현황상 '맹지(盲地)'가 다수 존재하며, 특히 기호1은 맹지입니다. 기호2는 지적도 상 맹지이나 현황은 북동측으로 밀금길과 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 '계획관리지역'과 '가축사육제한구역'에 속하여, 향후 개발 여지는 있으나 가축 사육(돼지, 개, 가금류 등)에 일부 제한이 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 '부동산강제경매'이며, '토지일부지분매각'이라는 점이 가장 큰 권리상의 특징입니다.

지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 소송 또는 공유자 우선매수 등)가 필수적인 리스크로 작용합니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명'이 필요하다는 점이며, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 증명을 제출해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 지상에 소재하는 수목[소나무 등(약 40주)]은 매각대상에서 제외됩니다. 이는 소유자가 상이한 타인의 것으로 조사되었으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 요인이 되었습니다. 낙찰 시 수목에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

기호2 토지 위에는 현황상 컨테이너하우스, 비닐하우스 등이 소재하나, 컨테이너하우스와 경량철골조 판넬지붕 등은 이동이 용이한 동산으로 판단되어 평가에서 제외되었으므로, 향후 철거나 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 물건은 농경지이며, 부근은 농가 및 임야로 구성되어 있어 상업적 가치는 매우 낮습니다. 단기적인 상권 활성화보다는 장기적인 개발 또는 농업용, 전원생활용 부지로의 활용이 적합합니다.

생활 정보

대규모 주거 시설이나 편의시설에서 다소 떨어져 있어, 생활 편의성은 낮습니다. 차량을 이용한 이동이 필수적이며, 전원생활이나 귀농/귀촌을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있습니다.

혐오 시설은 인근에 특별히 눈에 띄는 대형 공공 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경이 농가와 공장 등이 섞여 있는 형태이므로 현장 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역'이라는 점을 인지해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 및 접근성 리스크

기호1 토지는 맹지 상태이므로, 건축 행위를 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙(도로 확보)이 필수적이며, 이는 비용 및 시간 소모를 유발할 수 있습니다. 기호2 토지는 현황도로와 접하고 있으나, 되돌아 나오기 불편하다는 단점이 있습니다.

지분 매각 리스크

가장 큰 리스크로, 기존 공유자와의 관계 정리가 수반되어야 합니다. 협상이 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 추가적인 법적 비용 및 시간이 발생합니다.

수목 및 제시외 물건 리스크

매각에서 제외된 소나무(약 40주)에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 기호2 위의 컨테이너하우스 등은 동산으로 제외되었으나, 현황상 점유 및 사용에 대한 명도 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 리스크

농지법에 의거하여 농지취득자격증명을 기간 내에 제출하지 못하면 입찰 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 토지 면적이 크고 (총 2969.00㎡, 약 898.12평), 비교적 개발 가능성이 높은 '계획관리지역'에 속한다는 장점이 있습니다. 그러나 '지분 매각', '맹지' 및 '농지취득자격증명' 요구 등의 복합적인 리스크로 인해 진입 장벽이 높습니다. 일반 투자자에게는 부담스러울 수 있으며, 농지 취득 및 공유자 지분 협상에 대한 이해도가 높은 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트

1. 광활한 토지 면적: 지분 매각임에도 불구하고, 전체 토지 면적이 약 900평에 육박하며, 낙찰받는 지분 면적도 약 450평으로 상당한 크기입니다.

2. 계획관리지역: 보전관리지역이나 농림지역에 비해 개발 행위가 상대적으로 자유로워, 장기적인 관점에서 시세차익 및 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

3. 낮은 진입 가격: 맹지 및 지분 매각의 리스크가 반영되어 최저매각가격이 낮게 책정될 가능성이 높으므로, 리스크 대비 고수익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다. (최저매각가격은 감정가 65,000,000원 이하로 시작)

법원 정보

진주지원 경매4계