나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38003 [1] 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 서포면 다평리, 골프존카운티사천에서 남동측으로 직선거리 약500미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지` 임야` 띄엄띄엄 공장` 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1은 인근까지 영농차량` 소형자동차 등의 접근이 가능하고,
기호2는 어렵사리 소형자동차 등의 접근이 가능한 편이나 되돌아 나오기가 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남동측으로 하향 완경사진 부정형의 농경지(전)로 지상에는 소나무 등이 식재되어 있으며, 일부는 보통작물 등 재배지로 이용되고 있으며,

기호2는 남동측으로 하향 완경사진 부정형의 농경지(전)로 현재 소유자가 거주 중인 컨테이너하우스부지로 이용하면서, 다용도용 비닐하우스` 보통작물 재배 농경지` 가축 사육용 축사부지 등 다용도부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태

기호1은 맹지,
기호2는 지적도 상은 맹지이나, 현황은 북동측으로 밀금길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호2는
계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 현황사진 등에서 보는 바와 같이 소나무 등이 식재되어 있으나
소나무는 소유자가 상이한 타인의 것으로 조사되어 평가에서 제외하였으며, 이것이 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표 `비고‘란에 표기하였음.

기호2 토지 상에는 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 경량철골구조
비닐`그늘막지쒸우기 다용도비닐하우스 등이 소재하고 있어 구조` 면적` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였고,
이것이 경매목적물에서 제외될 경우 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표 `비고‘란에 표기하였으며

현재 소유자가 거주하고 있는 컨테이너하우스, 경량철골조 판넬지붕 등[기호ㅊ,ㅋ]은 이동이 용이한 동산으로 판단되어 평가에서 제외하였으므로 업무집행 시 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1은
농경지(전)로서 임대관계 확인이 어려워 조사치 못했으며,

기호2는
현재 소유자가 컨테이너하우스에 거주하면서 여러 가지 용도로 이용하고 있는 것으로 탐문되나 임대관계는 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각, 지상소재 수목[소나무등(약40주)] 매각제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경38003 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 358-2

용도: 전 (농경지)

감정가: 65,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2969.00㎡ (약 900.92평)

토지지분: 1484.5㎡ (약 449.16평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 면적의 1/2 지분 매각으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 사천시 서포면 다평리에 위치하며, 골프존카운티사천에서 남동측으로 약 500미터 지점에 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루며, 띄엄띄엄 공장과 농가가 산재해 있어 대체로 보통 수준의 환경입니다.

2.2. 교통 상황

영농 차량 및 소형 자동차의 접근은 가능하나, 일부 구간(기호2 관련 내용)은 소형 자동차의 접근이 어렵고 되돌아 나오기가 불편한 편입니다. 이는 물건의 접근성에 대한 제약으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 지적도상 맹지입니다. 다만, 현황으로는 북동측으로 밀금길과 접하고 있는 부분이 있어 일부 접근성을 확보하고 있습니다. 그러나 맹지라는 점은 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 고려 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 내역이 다수 확인되며, 가장 최근의 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 갑7: 2024-08-05, 서울보증보험 주식회사 가압류 (금 47,334,821원)

* 갑8: 2024-09-26, 서울보증보험 주식회사 강제 경매 개시 결정 (본 경매 사건)

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2024년 08월 05일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류(갑7)입니다. 본 경매로 인하여 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 물건에 대한 임대차 관계가 없거나, 인수할 임차인이 없어 낙찰자가 보증금 부담을 떠안을 염려가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 임야, 농가 등이 혼재된 농촌 지역으로, 일반적인 상업 기능이나 상권 형성은 미미한 수준입니다. 따라서 상업적 목적의 투자보다는 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주거 환경 및 생활 편의 시설은 농촌 지역의 특성상 제한적일 수 있습니다. 인근 편의 시설이나 관공서, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본건은 지적도상 맹지이며, 현황 접근로가 협소하거나 불편할 수 있습니다. 이는 토지 활용도를 저해하는 주요 요인입니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

본건은 농지(전)로, 농지 취득 자격 증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 준비가 매우 중요합니다.

6.3. 매각 제외 물건

지상에 식재된 소나무 등 약 40주는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 감정가 산정 시 고려되었으며, 실제 매수자가 활용할 수 있는 자산에 영향을 미칩니다. 또한, 컨테이너하우스, 비닐하우스 등은 이동이 용이한 동산으로 간주되어 평가에서 제외되었습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%로 건축 등이 가능하나, 다른 법적 제한 사항을 함께 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 특정 가축(돼지, 개, 가금류 등) 사육에 제한이 있습니다.

* 비행안전제3구역(전술): 군사 시설 보호법에 따른 비행 안전 구역으로, 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 낙찰자는 다른 공유자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용, 개발, 관리 및 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필요함을 의미하며, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 사천시 서포면의 농지 지분으로, 계획관리지역에 속하여 개발 잠재력 또한 가지고 있습니다. 하지만 맹지라는 점, 농지 취득 자격 증명 필수, 소나무 등 매각 제외, 지분 매각이라는 복합적인 조건들을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지 취득 자격 증명 요건을 충족할 수 있는지 여부가 낙찰 가능성을 좌우할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 지정으로 향후 토지 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 농업적 활용 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 특성, 낙찰 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 인수 보증금(0원)을 제외한 물건의 순수 가치를 바탕으로, 입찰 희망자가 개별적으로 산정해야 하며, 본 보고서에는 포함되지 않습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오 시설 포함 여부에 대한 검색은 수행하지 않았습니다. 실제 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하시고, 관련 법규 및 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.