나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37833 [1] 경상남도 진주시 금곡면 두문리 1039-10 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37833 [1] 경상남도 진주시 금곡면 두문리 1039-10 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경37833 | 소재지: 경상남도 진주시 금곡면 두문리 1039-10 | 감정가: 101,640,500원 | 최저가: 52,040,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경37833 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상남도 진주시 금곡면 두문리 1039-10

용도: 단독주택

감정가: 101,640,500원

채무자/소유자: 서OO

채권자: 교OOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

토지면적: 787.00㎡ (약 238.08평)

건물면적: 86.70㎡ (약 26.23평)

제시외 건물면적 (매각 포함): 44.00㎡ (약 13.31평)

총 건물면적: 130.70㎡ (약 39.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 경량철골구조 슬래브지붕 단층건 (2017.11.8. 사용승인)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 진주시 금곡면 두문리 "석계마을회관" 북서측 인근에 위치한 주거용 건부지 및 임야입니다.

주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 주변 환경으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 상태는 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결된 진입로를 이용합니다.

토지는 보전관리지역 및 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경에 제한이 따릅니다.

2.2. 생활 정보

주변에 "석계마을회관"이 위치하며, 일상생활 편의시설은 다소 부족하여 인근 읍내 또는 진주시내로의 이동이 필요합니다.

전반적으로 조용하고 자연 친화적인 주거 환경이 형성되어 있으며, 농경지와 임야가 혼재되어 있어 귀농 또는 전원주택 용도로 적합합니다.

외부 검색을 통한 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 농촌 지역의 생활 환경입니다.

3. 권리 분석 및 유의사항

3.1. 경매 권리 관계

본건은 소유자가 채무자인 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계가 없을 경우 매각으로 소유권 취득과 동시에 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

(정확한 권리 분석은 매각물건명세서 확인이 필수입니다.)

3.2. 매각 및 특이사항

본건은 토지와 건물 일괄매각입니다.

제시외 건물 (기호 ㄱ, ㄴ, 44.00㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 이 제시외 건물이 본건 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 수 있다고 감정평가서에 명시되어 있어, 추후 법정지상권 성립 여부 등을 포함한 면밀한 검토가 필요합니다.

가장 큰 특이사항은 [목록3] 지상에 분묘가 소재한다는 점입니다. 감정가(최저매각가격)는 이미 이 분묘의 존재를 감안하여 평가되었으나, 매수인이 해당 분묘를 처리하기 위해서는 분묘기지권 성립 여부를 판단하고, 성립 시에는 지료 지급, 성립하지 않을 시에는 분묘이장 청구 등 추가적인 법적 조치와 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 위에 소재하는 조경수 등은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석

본건은 전원주택 용도의 단독주택으로, 상업적인 가치보다는 주거 안정성과 자연 환경적 가치에 중점을 두어야 합니다.

주변에 형성된 상권은 미미하며, 인근 농경지나 마을 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 편의시설 외에는 상권이 발달하기 어렵습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 분묘기지권 리스크: 분묘가 소재하며, 최저가에 반영되었음에도 불구하고, 낙찰 후 분묘의 철거/이장 문제 해결에 시간과 비용(소송 비용 등)이 소요될 수 있습니다. 특히 분묘기지권이 성립하는 경우, 지료를 지급해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

2) 제시외 건물 리스크: 매각에 포함되지만, 이 제시외 건물이 토지 이용에 미치는 영향에 대한 확인이 필요하며, 현황과 공부의 차이 발생 가능성이 있습니다.

3) 토지이용 제한: 토지 전체가 보전관리지역 및 가축사육제한구역이므로 대규모 개발이나 농장 운영 등 특정 목적의 이용에 제한이 따릅니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 비교적 최근에 건축된 (2017년) 단독주택과 넓은 토지를 포함하고 있어 실수요자에게 매력적입니다.

토지면적이 약 238평으로 넓고, 그중 일부가 임야 및 묘지(분묘 소재)로 구성되어 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1) 저렴한 가격에 넓은 토지와 비교적 신축에 가까운 단독주택을 확보할 수 있는 점 (귀농, 전원주택 목적).

2) 입지적으로 차량 접근성이 보통 수준으로 양호한 편이며, 조용한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 환경인 점.

다만, 가장 큰 걸림돌인 분묘기지권 문제 해결을 위한 법적 절차 및 예상 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 분묘 및 제시외 건물의 정확한 현황을 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계