나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38201 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38201 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38201
• 주소: 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3
• 감정가: 267,896,000원
• 최저가: 137,163,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경38201 | 소재지: 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3 | 감정가: 267,896,000원 | 최저가: 137,163,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경38201 (1)이며, 소재지는 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3으로 용도는 임야입니다. 토지면적은 16,588.00$\text{m}^2$(약 5,018.06평)이며, 건물면적은 0.00$\text{m}^2$입니다. 감정가는 267,896,000원이며, 매각대상은 기타(토지 전부)입니다. 경매구분은 공유물분할을 위한 경매로, 복잡한 지분관계 해소를 목적으로 하는 특수 물건입니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 지적도상 맹지(차량 접근 불가능)이며, 토지 일부에 고압송전선로가 통과하는 선하지(송전탑 1식 소재)에 해당하여 감정가 평가 시 이를 감안하였습니다. 또한 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한되는 점, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여지가 있는 점이 가장 중요한 권리분석 대상입니다. 경매의 형태는 공유물분할을 위한 경매로, 일반 지분경매와는 달리 전체 토지 면적이 매각됩니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건

본 임야는 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 "석계하저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 자연림과 전답 등으로 이루어진 산림지역입니다. 차량 접근은 불가능하나, 인접 필지를 통해 접근은 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 완경사지의 부정형 토지이며 현황은 자연림 상태입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 산림 및 농업 지역으로 상업시설 및 근린생활시설은 전무하며, 일상생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다. 사실상 투자 및 개발 목적 외의 주거/생활 편의성은 기대하기 어렵습니다. 인근의 석계하저수지 및 자연림 환경을 고려할 때, 자연 친화적인 입지 외의 상업적 가치는 높지 않습니다. 혐오시설로는 토지 일부를 관통하는 고압송전선로 및 송전탑이 이미 소재하고 있어, 이는 향후 개발 및 이용에 중대한 제약이 됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본 건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 소유자 신OO와 채무자 신OO가 동일인인 것으로 보아 채권자 김OO가 공유물 전체를 매각하여 그 대금을 분할하려는 목적의 경매입니다. 따라서 낙찰자는 100% 지분을 취득하게 되므로, 일반 지분경매와 달리 공유자 간의 협의나 지분권 해소 문제가 발생하지 않습니다.

3.2. 권리의 하자 및 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 특이사항에 기재된 '분묘기지권'입니다. 현재 소재하는 분묘는 물론, 육안으로 확인되지 않는 분묘에 대해서도 법정지상권과 유사한 '분묘기지권'이 성립할 여지가 있어, 낙찰자가 이를 처리(이장 등)하기 위해서는 복잡한 법적 절차와 상당한 비용 및 시간을 들여야 할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 전략

4.1. 잠재적 리스크

* **맹지 리스크:** 지적도상 도로가 없는 맹지이므로, 개발행위(건축 등)를 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(토지사용권)을 얻어야 합니다.

* **개발 제한 리스크:** 농림지역 및 보전관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 토지의 이용 및 개발이 엄격하게 제한됩니다. 용도 변경 및 대규모 개발은 사실상 불가능합니다.

* **송전선로 리스크:** 토지를 관통하는 고압송전선로와 송전탑은 토지 이용을 물리적으로 제한하며, 미관상 문제와 함께 전자파 등에 대한 심리적 거부감을 유발할 수 있습니다. 이미 감정가에 반영되어 있지만, 향후 매매 시 제약 요소로 작용합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 16,588.00$\text{m}^2$(약 5,018.06평)의 넓은 면적의 임야를 비교적 저렴한 감정가(맹지, 선하지, 분묘 반영)로 취득할 수 있는 기회입니다. '공유물분할을 위한 경매'로 권리관계는 단순하나, 토지이용계획상의 제한(농림/보전관리지역)과 현황상 리스크(맹지/선하지/분묘)가 명확합니다.

최고의 입지:

본 물건의 최고의 입지는 없습니다. 주거/상업적 가치보다 자연림 보전 가치가 높은 임야입니다.

투자 포인트:

* **장기 투자 목적 적합:** 당장의 개발 수익보다는 장기적인 임야 가격 상승 및 보전적 가치를 염두에 둔 투자자에게 적합합니다.

* **가격적 메리트:** 다수의 제한 사항(맹지, 선하지, 분묘)이 감정가에 충분히 반영되어 있을 경우, 추후 매각 시 해당 리스크를 수용할 수 있는 실수요자(종중, 묘지 조성 목적 등)에게는 매력적인 가격일 수 있습니다.

* **절대 면적:** 5천 평이 넘는 넓은 면적은 장기적으로 귀한 자원이 될 수 있습니다.

주의:

입찰 전 반드시 맹지 해소 방안, 분묘의 정확한 현황 파악 및 이장 비용, 토지이용계획을 통한 개발 가능성 등을 면밀히 검토하는 '현장 임장'이 필수적입니다. 리스크 관리가 까다로운 특수 물건이므로, 이에 대한 전문 지식이 요구됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계