나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38201 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 "석계하저수지" 북동측 인근에 위치하며 부근은
자연림, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구
역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, <추가기재>제11조에 의거 전럭·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전
과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어
도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-분묘 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-토지 일부 고압송전선로가 통과하는 선하지(송전탑 1식 소재)부분으로 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2024타경38201 (1)

1.2. 소재지

경상남도 사천시 용현면 석계리 산60-3

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

267,896,000원

1.5. 토지면적

16,588.00㎡ (약 5,018.17평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (해당 없음)

1.7. 매각대상

기타

1.8. 경매구분

공유물분할을위한경매

1.9. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 "석계하저수지" 북동측 인근에 위치하며 부근은 자연림, 전·답 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 접근 가능한 상태임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지.

본건은 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도로 분류되어 도면에 표기되지 않는 사항이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매구분

공유물분할을 위한 경매로 진행됨.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위번호 1번: 지상권설정 (1990.08.09. 한국전력공사).

목적: 철탑 및 송전선 건설.

존속기간: 철탑 및 송전선이 존속하는 기간.

지료: 연 3,768,090원.

이 지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 말소기준권리

갑구 순위번호 8번: 임의경매 (2024.10.07. 김진수).

3.4. 소유권 관련 사항

1971년 12월 2일 소유권 보존 등기(신현주 외 1명) 이후 협의분할에 의한 상속, 상속, 강제경매 등으로 소유권 변동이 있었습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 자연림, 전·답 등으로 형성된 농업 및 자연환경 위주 지역에 위치하며, "석계하저수지" 인근입니다.

4.2. 잠재적 이용 가치

상업 및 주거 시설 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주변 환경을 활용한 농업, 임업, 또는 개인 휴양 공간 등으로의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능하며, 대중교통 이용 또한 제한적인 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 도로와의 접면이 없어 차량 진입이 불가능한 맹지입니다.

6.2. 분묘

분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 수 있어 추가 확인 및 관련 법적 검토가 필요합니다. 이는 최저매각가격 산정 시 반영된 제약 사항입니다.

6.3. 송전선로

토지 일부에 고압송전선로가 통과하는 선하지가 있으며, 송전탑이 소재합니다.

6.4. 선순위 지상권

한국전력공사의 지상권이 인수되며, 이에 따른 연간 지료(3,768,090원) 지급 의무가 발생합니다.

6.5. 토지이용 규제

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 농림지역에 위치한 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

이해관계인들의 권리관계는 비교적 명확하나, 맹지, 분묘 소재, 선하지 통과, 인수되는 선순위 한국전력공사 지상권 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

차량 접근성이 매우 낮고 생활 편의시설과의 거리도 멀어 일반적인 주거 또는 상업 용도로의 활용은 어려울 것으로 보입니다.

따라서 본 물건은 투자 시 신중한 접근이 필요하며, 권리 관계 및 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 공유물 분할 경매

공유자 간 협의 또는 경매 절차를 통해 단독 소유권 확보를 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 자연환경 활용

인근 자연환경을 활용한 농업, 임업, 개인 휴양 목적 부지 등으로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. (관련 법규 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 분석 불가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 267,896,000원은 현 시세 및 제약 조건들을 충분히 반영하지 못했을 수 있습니다.

맹지, 분묘, 선하지, 선순위 지상권(연 3,768,090원 지료 부담) 등 고려해야 할 리스크 요인이 많습니다.

실제 입찰가는 현장 답사를 통한 분묘 확인, 도로 통행 협의 가능성, 송전탑 및 선하지 영향 평가, 지상권 지료의 적정성, 공유자들의 참여 의사 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

권리 인수 및 잠재적 분묘 처리 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.