나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38133 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 7층810호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38133 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 7층810호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38133 | 소재지: 경상남도 진주시 진양호로 191, 7층810호 (평거동,순화로즈팰리스) | 감정가: 46,000,000원 | 최저가: 23,552,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 기본 사항

사건번호: 진주지원 2024타경38133 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 7층810호

용도: 오피스텔

감정가: 46,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

채권자/소유자/채무자: 채권자 황OO, 소유자 백OO, 채무자 미상

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적 (대지권): 8.77㎡ (약 2.65평)

건물면적 (전용면적): 31.72㎡ (약 9.59평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 7층

사용승인일: 2008.4.10.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

본건은 진주시 평거동 소재 10호광장 교차로 남서측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내에 입지하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 시내 중심에 위치하여 시내버스 등 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

남동측으로 4차선 도로, 동측으로 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로서, 주위는 아파트 단지(평거휴먼시아3단지 등), 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

오피스텔 부지로 이용 중이며, 상업지역 특성상 근린생활시설이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 환경은 아파트와 근린생활시설이 밀집된 일반적인 주거/상업 혼합 지역으로, 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 특별히 인지되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 생활정보 및 주거환경

3.1. 생활정보

주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있으며, 상업지역 내에 위치해 있어 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 기계식주차설비 등이 되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 설비는 양호한 상태입니다.

4. 권리분석

4.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 사건입니다.

4.2. 권리 특이사항 (주의사항)

주의사항: 임차인 대항력 주의 요함.

매각 물건 명세서상에 임차인의 대항력 유무에 대한 명확한 내용이 아직 미상일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 관할 법원을 통해 임차인의 진정한 권리관계(전입일, 확정일자, 배당요구 여부 등)를 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 상기 4.2.에서 언급된 '임차인의 대항력 유무'입니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 추가로 보증금 인수 부담을 가질 수 있다는 점에서 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

현재 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있으므로, 입찰 시 권리 관계 확인을 최우선 과제로 진행해야 합니다.

5.2. 물건적 리스크

본건은 2008년 사용승인된 건물로, 비교적 연식이 있는 편(약 17년 차)이므로 내부 시설 노후화에 따른 수선 비용이 발생할 수 있습니다.

오피스텔 용도이나, 주변에 공동주택 및 아파트 단지가 많아 주변 임대수요 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 진주시 평거동 10호광장 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건은 매우 양호합니다. 4,600만원의 감정가로 소액 투자처로서의 매력이 있습니다.

다만, '임차인 대항력 주의'라는 치명적인 권리적 리스크가 명시되어 있으므로, 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다. 임차인이 없는 경우나 대항력이 없는 임차인인 경우에는 높은 투자 가치가 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있다면 이를 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 위치 및 4차선 도로 접합으로 교통 및 상업시설 접근성이 우수합니다.

소액 투자: 감정가 기준 4,600만원으로 비교적 소액의 자금으로 진주 시내 상업 지역 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

안정적 임대수요: 주위에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 인근 직장인 또는 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계