나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38393 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 810-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38393 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 810-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38393 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 장흥리 810-1 | 감정가: 63,002,090원 | 최저가: 32,258,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38393 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 장흥리 810-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO)

소유자/채무자: 남OO / (채무자 정보는 미제공)

특이사항: 지분매각, 유동화물건, 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)

1.2. 면적 및 감정가 요약

감정가: 63,002,090원

토지 면적: 515.00㎡ (약 155.79평) 중 지분 매각 (지분율 12875)

건물 면적: 109.10㎡ (약 33.00평) 중 지분 매각 (지분율 2727.5)

제시외 건물 면적: 23.90㎡ (약 7.23평) (창고, 보일러실, 화장실 등으로 이용중)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 장흥리 소재 집현우체국 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

부정형의 평탄한 토지로서 단독주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 4m, 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입에 용이합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구(서원), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 속합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 '부동산강제경매' 물건이며, 가장 중요한 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다.

매각 대상이 토지와 건물의 전부가 아닌 '지분'이며, 소유자 '남OO'의 지분 전체가 매각되는 것으로 보입니다.

이는 단순 소유권 취득이 아닌, 다른 공유자들과의 관계를 정리해야 하는 추가적인 절차(공유물 분할 청구 소송 등)가 필요함을 의미하며, 낙찰자는 공유자 지위를 승계하게 됩니다.

채권자가 '상OOOOOOOOOOOOOOO'로 보아 유동화 회사가 채권을 인수하여 진행하는 유동화물건으로 추정됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 장흥리는 농촌 취락지대로서 상업시설의 밀집도는 낮습니다.

가장 가까운 공공시설로는 감정평가서에 언급된 집현우체국이 있으며, 검색 결과에 따르면 약 0.7km 거리에 집현면체육시설, 약 1.5km 거리에 집현면사무소 등의 면 소재지 중심 시설이 위치합니다.

생활 편의시설은 면 소재지 중심을 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '지분매각'입니다. 잔금 납부 후에도 다른 공유자와 협의를 통해 매입하거나, 공유물 분할 청구 소송을 제기하여 물건 전체를 경매에 부치거나 현물을 분할해야 하는 법적 절차와 비용이 수반됩니다.

제시외 건물(창고, 보일러실, 화장실 등) 및 수목이 일괄매각에 포함되어 있으나, 이는 매각 대상인 '지분'에 포함되는 것으로, 현장 확인을 통해 실제 이용 상황 및 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

주변 혐오시설과 관련하여, 진주시 집현면 봉강리 일대에 반려동물 화장시설 건축허가 신청이 접수되어 주민들이 반발하고 있는 갈등 사례가 확인됩니다. 본건 소재지와는 다른 리(里)이지만, 같은 면(面) 내에서 발생하는 혐오시설 이슈는 지역 전체의 환경적 민감도를 높일 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

3. 투자 가치 판단

3.1. 종합 의견

본건은 자연녹지지역 내 농촌 취락지구에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다.

감정가는 63,002,090원으로 책정되었으나, 지분 매각이라는 특성상 최초 감정가를 기준으로 단순 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

실제 투자 성공 여부는 잔여 지분 소유자와의 협상 능력 또는 공유물 분할 소송의 결과에 달려 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치하여 전원주택 및 농가 주택으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지 가치: 토지 면적이 515.00㎡ (약 155.79평)으로 비교적 넓어 향후 공유물 분할을 통해 온전한 필지를 확보할 경우 활용도가 높습니다.

저가 취득 기회: 지분 매각 물건은 일반 물건 대비 유찰 폭이 커서 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 진입할 수 있는 기회가 있습니다.

3.3. 투자 전략

1순위: 잔여 지분 소유자의 인적 사항을 파악하고, 경매 진행 단계부터 지분 매입 또는 매도 협상 의사를 타진하는 것이 가장 효율적인 출구 전략입니다.

2순위: 협상 결렬 시, 공유물 분할 청구 소송을 통해 전체 물건에 대한 경매를 진행(현금 분할)하거나 현물 분할을 시도해야 합니다. 이는 추가 비용과 시간이 소요되는 장기 투자 전략입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계