나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38935 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38935 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38935
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경38935 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1 | 감정가: 605,506,000원 | 최저가: 151,909,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경38935 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 및 물건 현황

본 보고서는 진주지원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건인 2024타경38935 (1)에 대한 물건 정보를 담고 있습니다. 본건은 토지를 매각 대상으로 하며, 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1에 소재한 임야입니다. 채권자는 진OOOOOOOOO입니다.

1.1. 2.물건 상세 내역

사건번호: 진주지원 2024타경38935 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산56-1

용도: 임야

감정가: 605,506,000원

토지면적: 11,871.00㎡ (약 3,591평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 318.00㎡ (본건은 임야로, 건물 면적은 없으나 제시외 수목 등이 매각에 포함될 수 있습니다.)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: - 일괄매각. 제시외 수목[감정서상 ⓶] 매각 포함.

주의사항:

- [목록6] 지적도상 맹지입니다.

- [목록6] 토지 하단부 일부 지상에 고압송전선로가 통과합니다.

1.1. 3.감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리 소재 '대방마을' 내(기호1), 서측 인근(기호5) 및 동측 인근(기호6)에 위치하며, 주위는 농촌 취락 및 마을 주변 농경지 및 임야 지대입니다.

교통상황:

- 기호(1~4): 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

- 기호(5): 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

- 기호(6): 본건 하단부까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

- 기호(1~3): 부정형의 토지로서 지면은 서하향의 완경사 지세이며, 현황 ‘주거나지’ 상태입니다.

- 기호(4): 부정형의 토지로서 지면은 서하향의 완경사 지세이며, 현황 ‘주거나지 및 일부 법면’ 상태입니다.

- 기호(5): 부정형의 토지로서 지면은 남동하향의 완경사 지세이며, 현황 ‘전’으로 이용 중입니다.

- 기호(6): 부정형의 토지로서 지면은 서하향의 완경사 지세이며, 현황 ‘자연림 및 일부 전’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

- 기호(1): 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.

- 기호(2): 본건 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.

- 기호(3): 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

- 기호(4): 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

- 기호(5): 지적도상 맹지이나 남서측으로 타인 소유의 인접지를 경유하여 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.

- 기호(6): 지적도상 맹지이나 본건 기호4) 토지를 경유하여 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1~3): 자연녹지지역, 자연취락지구(대방), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술)입니다.

- 기호(4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술)입니다.

- 기호(5): 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다.

- 기호(6): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 공익용산지, 보전산지, 준보전산지입니다. (해당 지번 중 784㎡는 전원개발사업구역으로, 국가지리정보 보완관리규정에 의거 지도 공개 제한 대상입니다.)

제시목록 외의 물건: 본건 기호5), 6) 지상에 소재하는 제시외 수목이 소재하며, 토지의 사용수익상 다소 영향이 있을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 없음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리, '대방마을' 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 농촌 취락과 농경지, 그리고 산림이 어우러진 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성은 전반적으로 보통 수준이며, 일부 필지는 차량 진입이 용이한 도로에 접해 있습니다. 특히, 일부 토지는 '주거나지' 상태로 이용되고 있어 잠재적인 개발 가능성을 시사합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행되는 경매입니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰과 동시에 기존의 담보권(근저당, 저당 등)이 말소되는 경우가 많아 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 본건의 정확한 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 상세한 권리분석을 통해 최종 확인이 필요하며, 입찰 전 권리분석 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 먼, 농촌 취락 및 자연녹지 지역에 속한 임야입니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 현재는 자연림, 전, 주거나지 등으로 이용되고 있으며, '자연취락지구'로 지정된 부분이 있어 향후 농림업 활동이나 소규모 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 지역은 경남 항공 국가산업단지 예정지와 인접해 있어, 향후 산업단지 개발 계획에 따른 영향 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야로서 직접적인 주거 생활을 위한 편의시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 그러나 '대방마을'과 인접해 있어 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있으며, 차량으로 이동 시 정촌면 소재지 및 진주시내의 다양한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 접근 가능합니다. 또한, 인근에는 모다아울렛 등 쇼핑 시설이 위치해 있어 생활 편의를 일부 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 고려해야 할 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

- 맹지 및 도로 접근성: 목록 6번 필지는 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 폭이 좁거나 비포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 고압송전선로: 목록 6번 필지 하단부에 고압송전선로가 통과하여 토지 이용 및 경관에 영향을 줄 수 있습니다.

- 개발 제한: 자연녹지지역, 보전녹지지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

- 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 시설 설치가 불가합니다.

- 자연환경 및 경사: 완경사 지세가 많고, 자연림으로 이용되는 부분이 있어 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

- 항공 국가산업단지 영향: 본건 소재지인 대축리 일원이 경남 항공 국가산업단지 예정지에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 토지 이용 규제나 환경 변화가 발생할 수 있습니다. (관련 주민들의 반대 움직임도 파악되었습니다.)

- 제시외 수목: 매각 포함된 제시외 수목이 토지의 사용 수익에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리에 위치한 임야로, 자연 친화적인 환경과 '대방마을' 인근이라는 입지적 특징을 가지고 있습니다. 일부 필지가 '주거나지' 상태이고 '자연취락지구'로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 고압송전선로 통과, 다양한 법규에 의한 개발 제한, 완경사 지세 등의 물리적, 법적 제약 사항이 다수 존재합니다. 또한, 주변 지역의 항공 국가산업단지 개발 예정 등 대규모 개발 계획이 토지 이용에 변수가 될 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자는 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 이해하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 농림업 활동 잠재력: '자연림', '전' 등으로 이용되고 있어 임업 또는 농업 활동을 위한 토지로 활용 가능성이 있습니다.

- 자연취락지구 지정: '자연취락지구(대방)'에 포함된 필지는 향후 소규모 개발이나 건축 행위에 대한 유연성이 있을 수 있으므로, 관련 법규 검토가 필요합니다.

- 개발 가능성 탐색: 주변 지역의 항공 국가산업단지 개발 계획과 연계하여 장기적인 관점에서 토지 이용 변화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

- 저평가 가능성: 현재는 여러 제약 사항으로 인해 낮은 가격에 경매로 나왔을 수 있으며, 잠재적 가치를 높일 수 있는 방안을 모색한다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

투자 전 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 현황을 확인하시고, 관련 법규 및 개발 계획에 대한 철저한 검토를 하시길 바랍니다.

법원 정보

진주지원 경매4계