나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39198 [1] 경상남도 진주시 신안동 415-8 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39198 [1] 경상남도 진주시 신안동 415-8 도로 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경39198 | 소재지: 경상남도 진주시 신안동 415-8 | 감정가: 259,922,000원 | 최저가: 133,080,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서 (사건번호: 진주지원 2024타경39198)

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39198 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 415-8 (토지)

용도: 도로

감정가: 259,922,000원

토지면적: 338.00㎡ (약 102.25평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 기본 현황

본 물건은 경상남도 진주시 신안동에 위치한 토지로서, 현황은 도로개설사업이 완료된 약 8m 내외의 포장된 '도로'로 이용되고 있습니다. 제2종일반주거지역 및 자연경관지구에 속하며, 법원 등의 관공서, 공동주택, 로변 점포 등이 혼재하는 지역 내에 위치합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 "창원지방법원 진주지원" 북측 인근에 위치하여 진주시의 주요 행정 및 법조타운 인접 지역이라는 이점을 가집니다. 부근은 법원 등의 관공서, 로변 점포, 공동주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 및 근린상업 환경을 형성하고 있습니다. 본건 자체가 현황 도로로서 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석

본건이 도로로 이용 중이므로 직접적인 상권은 형성되지 않으나, 주변은 법원 및 관공서 이용객을 대상으로 하는 법무사 사무실, 식당, 카페 등의 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 주거지역과 상업지역의 경계에 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.3. 생활 정보

주변에 진주지원 등 관공서가 인접하고 있어 치안 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주거환경개선지구로 지정되어 있었으며, 인근에 진주여자중학교의 상대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 주변은 주택 및 공동주택이 밀집된 지역입니다.

2.4. 혐오 시설 여부

인근 지역은 법원 등의 관공서 및 주택이 혼재된 지역으로, 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 임대차 관계는 미상으로 보고되었습니다. 물건 목록 외의 제시외 물건은 없으며, 공부(公簿)와의 차이점도 없는 것으로 확인되었습니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, **가장 중요한 특이사항**을 반드시 검토해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 핵심적인 사항은 진주시의 참고사항 안내입니다.

주의사항:

- 일괄매각 물건 중 하나입니다.

- **현황 '도로'로 이용 중인 토지**이며, 감정평가 시 이 점이 반영되었습니다.

- **최대 리스크 경고:** 진주시 제출의 참고사항 안내에 따르면, 본 토지는 1991년 주택건설 사업계획에 의해 도로 개설 준공 후 **진주시에 '기부채납' 조건으로 사업계획이 승인**되었으며, 이에 따라 **보상이 불가한 토지**라고 명시되어 있습니다. (첨부: 진주시 참고사항 안내)

4. 투자 분석 및 의견

4.1. 잠재적 리스크

- **소유권 행사 제약 (최대 리스크):** 본 토지는 사실상 이미 공공의 용도로 편입(도로 개설)되었으며, 진주시는 이를 기부채납 조건부 토지로 간주하고 보상이 불가하다고 명확히 밝히고 있습니다. 사실상 소유권을 취득하더라도 '도로' 이외의 다른 용도로 이용하거나, 보상을 받을 수 있는 가능성은 극히 희박합니다.

- **수익성 전무:** 현황 도로이므로 임대 수익이나 직접적인 사용 수익을 기대하기 어렵습니다.

- **법적 분쟁 가능성:** 진주시의 '보상 불가' 입장에 대해 소유권자가 향후 법적 다툼을 벌일 가능성은 있으나, 경매 입찰자에게는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

- **형식적 가치:** 공시지가나 감정가액 자체는 존재합니다. (단, 이 감정가는 "도로"임을 감안하여 평가된 것임.)

- **주변 환경:** 진주 법조타운 인근의 우수한 입지. (토지 자체의 가치와는 무관함.)

4.3. 종합 의견

본 물건은 외형상 토지 매각이지만, **실질적으로는 '도로'로 이용되고 있으며, 지방자치단체에서 '기부채납 조건 및 보상 불가' 입장을 명확히 한, 권리 행사에 심각한 제약이 있는 '맹지성' 물건입니다.**

- **일반 투자자:** 투자 목적(수익성, 개발 가능성)에 부합하지 않으므로 **절대적으로 입찰을 피해야** 하는 고위험 물건입니다.

- **특수 물건 투자자:** 오직 보상 관련 법적 다툼을 전문적으로 진행하거나, 매우 낮은 가격에 명의상의 소유권을 확보하려는 특수 목적 투자자 외에는 접근이 불가능합니다. **낙찰 시 감정가 대비 손해를 볼 가능성이 매우 높습니다.**

**결론: 위험도가 극히 높은 특수 물건으로 판단되므로 신중한 접근이 필요하며, 일반적인 투자 관점에서는 투자 부적격 물건으로 분류됩니다.**

법원 정보

진주지원 경매4계