나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39433 [1] 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39433 [1] 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경39433 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85 | 감정가: 23,760,000원 | 최저가: 12,165,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39433 (1)

소재지: 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85 (임야)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 물건 기본 정보

용도: 임야 (자연림 상태)

토지면적: 1,050.00㎡ (약 317.63평)

토지 지분율: 66003분의 1050 (약 6.28%)

감정가: 23,760,000 원

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 권리관계 (인수 및 소멸)

본 물건은 토지 일부 지분(66003분의 1050) 매각 건이며, 소유자와 채무자가 동일한 김OO 입니다.

강제경매 사건으로 권리 분석상 등기부 권리 자체의 인수 위험은 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 정리 (공유물 분할 소송 등) 비용 및 시간이 필요합니다.

2.2. 특이 및 주의사항 (핵심 리스크)

지분매각: 매수자는 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 취득합니다. 추후 공유자들과의 협의 또는 법적 절차를 통해 최종 사용 및 수익을 결정해야 합니다.

지적도상 맹지: 본건은 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로 건축 행위 등 개발 행위가 사실상 불가능합니다.

분묘기지권 성립 여지: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. (성립 시 매수자 인수 사항)

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 준보전산지: 개발 여지는 있으나 산지 관리법 및 기타 규제로 인해 행위 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역: 일부 제한 구역(돼지, 개, 가금류 등)으로 지정되어 있어 축사 등의 이용에 제약이 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 주변 환경

위치: 사천시 서포면 구랑리 소재 구랑마을회관 북동측 근거리의 해안 순수 산림지대입니다.

접근성: 본건까지 차량 진입은 불가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 순수 산림지입니다.

형태 및 이용: 대체로 동하향 완경사(일부 급경사)의 부정형 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

3.2. 상권 및 생활정보

상권/생활정보: 주위는 순수 산림지대로 형성되어 있어 상권 및 생활 편의 시설은 원거리에 위치하고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

혐오시설: 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본 토지의 이용 제한 사항(가축사육제한구역)으로 미루어 볼 때 인근 축산농가 등의 존재 가능성이 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 수익 리스크

맹지: 맹지 특성상 건축 허가나 개발 행위가 불가능하여 지분을 매수하더라도 토지 가치 상승이나 단독 개발 수익을 기대하기 어렵습니다.

지분 매각: 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송) 진행 시 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 추가 비용 발생 가능성

낙찰 후 공유물 분할 소송 비용, 분묘기지권에 대한 법적 대응 비용, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 '계획관리지역 임야'라는 잠재력에도 불구하고, '맹지', '지분 매각', '분묘기지권 성립 여지'라는 치명적인 단점들을 안고 있습니다. 순수한 지분 투자 또는 공유자에게 지분을 매도하여 차익을 실현하는 'NPL/지분 특수물건 투자' 관점에서 접근해야 합니다. 일반적인 실사용 목적의 투자로는 부적합합니다.

5.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 유찰되어 최저가가 낮아진다면, 지분으로 인한 리스크를 감안하더라도 원 공유자에게 협상력을 높일 수 있는 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

공유자 매도 전략: 매수 후 공유자들에게 지분을 매도하여 단기 차익을 실현하는 '출구 전략'을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다. 토지 자체의 개발 가치보다는 '권리'를 매입한다는 관점에서 접근해야 합니다.

장기적 관점: 사천시의 장기적인 해안 개발 계획이나 투자자의 장기적인 자산 분산 포트폴리오 차원에서 소액 지분으로 접근 가능합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계