나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39433 [1] 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 구랑마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
해안 순수산림지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 불가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 동하향 완경사(일부 급경사) 부정형(유사 사다리형)의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한
구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지
<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본건은 공유지분 토지로서 매각지분의 위치 및 경계확인은 불가한 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각
-지적도상 맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경39433 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드 주식회사)

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 사천시 서포면 구랑리 산85

용도: 임야

총 토지 면적: 1050.00㎡ (약 317.63평)

매각 대상 지분 면적: 660.03㎡ (약 199.67평)

감정가: 23,760,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 구랑마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 해안을 낀 순수 산림지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 직접적인 출입이 불가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 상태 및 이용

토지는 대체로 동하향의 완경사지이며 일부 급경사가 있습니다. 형태는 부정형(유사 사다리형)으로 자연림 상태입니다. 지적도상 도로에 접해 있지 않은 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동

등기부등본에 따르면 소유권은 유재회, 박선자, 주식회사정원부동산을 거쳐 김대욱에게 일부 이전되었습니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리인 현대카드 주식회사의 4번 김대욱 지분 가압류(2024-10-17, 갑6)를 기준으로, 이보다 늦게 등기된 현대카드 주식회사의 강제경매 개시결정(갑7) 및 하나캐피탈의 4번 김대욱 지분 가압류(갑8)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 현대카드 주식회사의 4번 김대욱 지분 가압류 (접수일자: 2024-10-17)

매각으로 소멸되는 권리: 가압류, 강제경매개시결정 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 및 상업 기능보다는 순수 임야로서 자연 녹지 지역에 해당합니다. 인근에 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역은 아니며, 주로 산림 지역으로 둘러싸여 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 불편하며 차량 접근성이 낮아 생활 편의 시설 접근에는 제약이 따릅니다. 인근 마을과의 연계를 통한 기본적인 생활이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지

지적도상 도로에 접해 있지 않아 차량 진입이 불가능하며, 건축 또는 개발 시 도로 확보가 가장 큰 문제가 될 수 있습니다. 주위토지통행권 등 법적 방법을 통해 통행로 확보를 시도할 수 있으나, 이는 추가적인 비용과 법적 절차를 수반할 수 있습니다.

6.3. 분묘 기지권

육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 실제 분묘가 확인될 경우 분묘 기지권이 성립될 수 있습니다. 분묘 기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘의 사용권을 인정하는 것으로, 토지 사용에 상당한 제약을 야기하며 분묘 이장에 대한 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한

본 물건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 규제가 있습니다. 산지 관련 법규 및 가축 사육 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 자연 녹지 지역에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 지분 매각, 맹지, 분묘 소재 가능성 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용 계획 및 제한 사항을 고려할 때, 현재로서는 개발보다는 자연 그대로의 보존 또는 농림 목적의 활용 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 현재 제시된 감정가는 주변 시세 대비 잠재적인 투자 가치를 탐색해 볼 수 있는 시작점이 될 수 있습니다.

자연 환경: 해안과 인접한 순수 산림지대로, 장기적으로는 휴양림 조성 등 친환경적인 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 분묘 기지권 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 권리 분석 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. 또한, 공유자들과의 협의 가능성 및 분묘 이전 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 보증금 인수 금액은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.