나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40358 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 산75 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40358 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 산75 임야 경매

• 사건번호: 2024타경40358
• 주소: 경상남도 남해군 남면 선구리 산75
• 감정가: 277,056,000원
• 최저가: 141,853,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경40358 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 산75 | 감정가: 277,056,000원 | 최저가: 141,853,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 남해군 남면 임야 (맹지/분묘기지권 리스크)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 진주지원 2024타경40358 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

매각대상은 토지(임야) 일괄매각이며, 감정가는 277,056,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 총 13,190.00제곱미터(약 3,990.48평)로 대형 임야입니다.

1.2. 물건 상세 및 현황 분석

소재지

경상남도 남해군 남면 선구리 산75 (임야)

토지 현황

부정형 및 사다리형의 급경사지이며, 현재 임야로 이용 중입니다. 지목상 용도는 임야이며, 매각대상은 토지 전체입니다.

면적 정보

토지면적: 13,190.00제곱미터 (약 3,990.48평)

건물면적: 0.00제곱미터

토지 이용계획

기호(1) 토지는 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역(모든축종 제한 포함)에 해당합니다.

기호(2) 토지는 보전관리지역, 임업용산지, 가축사육제한구역(일부 축종 제한)에 해당합니다. 전반적으로 개발행위가 엄격히 제한되는 토지입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "향촌회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 임야 및 농경지가 주를 이루는 전형적인 농어촌 산지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

감정평가서상 본건까지 차량 접근이 불가하며, 인근에 농어촌버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용 또한 다소 불편한 편으로, 접근성이 매우 취약합니다. 특히 본건은 지적도상 맹지(타인 소유 토지에 둘러싸여 공로에 접하지 못한 토지)인 점이 최대 약점입니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

본건이 속한 남해군 남면 선구리 지역은 선구몽돌해변 등 아름다운 해안 경관을 끼고 있으며, 전통 민속놀이인 선구 줄끗기(유네스코 인류무형문화유산)로 유명한 마을입니다. 공공연히 알려진 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적인 환경은 청정하고 보존 가치가 높은 자연환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인인 물건입니다.

3.2. 매각 및 권리 특이사항

본건은 일괄매각으로 진행되며, 가장 큰 특이사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 해당 분묘는 매각에서 제외되며, 매수인이 분묘를 사용할 수 없으므로 추후 협의 또는 법적 절차를 통해 해결해야 하는 리스크가 존재합니다. 또한 '육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성'이 명시되어 있어 현장 답사가 필수적입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상(확인 불가)이나, 토지 이용상 임대차 관계가 성립했을 가능성은 낮을 것으로 판단되나 만일의 경우에 대비해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본건은 임야이며 맹지이고, 주변에 향촌회관 외 대규모 생활편의시설이나 상권이 존재하지 않는 순수 산지입니다. 투자 목적은 상업용 개발보다는 보존, 장기 투자, 또는 농림업적 활용에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 개발 제한

토지이용계획상 보전관리지역 및 임업용산지 등으로 지정되어 있어, 대규모 개발행위나 일반적인 전원주택 건축 등은 허가를 받기 어렵거나 불가능합니다. '가축사육제한구역'이 광범위하게 지정되어 있어 축사 등을 이용한 수익 창출에도 제약이 따릅니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 접근성 리스크

지적도상 맹지라는 점은 잠재적 개발 가치(특히 건축 행위)를 크게 하락시키는 결정적인 요인입니다. 건축 허가를 받기 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙(도로 사용권)이 필수적으로 요구되며, 이는 추가 비용 및 협의의 어려움을 야기합니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

'분묘기지권'의 존재 여부 및 성립 여지가 명시된 만큼, 현장 답사를 통해 분묘의 개수, 위치, 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 성립된 분묘기지권이 있다면 토지 사용 범위에 제약이 발생하며, 분묘 이장을 위해서는 추가적인 비용과 법적 절차가 필요합니다.

5.3. 급경사 및 용도 제한 리스크

토지의 형태가 '부정형 급경사지'로 토목공사 비용이 증가할 가능성이 높으며, '보전관리지역' 및 '임업용산지' 규제로 인해 투자의 유연성이 매우 낮습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 약 4천 평에 달하는 대형 임야가 2억 7천만 원대로 감정되어 있습니다. 평당 가격(약 69,436원)만 놓고 보면 저렴하게 보일 수 있으나, 지적도상 맹지라는 근본적인 문제와 분묘기지권이라는 법률적 리스크를 안고 있어 쉽게 접근하기 어렵습니다.

따라서 단기적인 개발이나 시세차익을 목표로 하는 투자자보다는, 장기적인 보전/임업용 투자, 또는 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 등 전략적인 접근이 가능한 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 리스크에 대한 면밀한 분석과 현장 답사 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장기적 보전/임야 투자

남해군 남면의 수려한 자연경관을 고려했을 때, 규제를 감수하고 임업 활동 등 보존을 목적으로 장기간 보유할 시에는 가치 상승 여지가 있습니다.

7.2. 저렴한 평당가

13,190.00제곱미터(약 3,990.48평)의 면적 대비 감정가 기준으로 평당 7만 원 미만으로, 대형 임야를 취득하기에는 낮은 가격대입니다.

7.3. 맹지 해소 전략

인접 토지의 소유주를 파악하여 도로 확보를 위한 매입 또는 사용 승낙을 얻을 수 있다면, 맹지 리스크가 해소되어 토지의 가치가 급상승할 수 있는 잠재력이 있습니다. (사전 조사 필수)

7.4. 유의사항

성공적인 투자를 위해서는 사전에 인접 토지 현황 및 소유자 파악, 분묘 유무 및 분묘기지권 성립 가능성에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계