나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40358 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 산75 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "향촌회관" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야, 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가하며, 인근에 농어촌버스 정류장이 소재하나 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 부정형 급경사지이며, 임야로 이용중임.

본건 기호(2) 토지는 사다리형 급경사지이며, 임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2024-05-10)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(2) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2024-05-10)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 진주지원 2024타경40358 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (진주원예농업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 산75

* 용도: 임야

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.3. 면적 및 평가

* 토지면적: 13190.00㎡ (약 3990평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 277,056,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "향촌회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 임야 및 농경지가 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 불가하며, 인근에 농어촌버스 정류장이 있으나 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 지적도상 맹지에 해당합니다.

2.3. 지형 및 이용 현황

* 기호(1) 토지는 부정형 급경사지이며 임야로 이용 중입니다.

* 기호(2) 토지는 사다리형 급경사지이며 임야로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 최선순위 권리는 2012년 7월 4일 접수된 소유권이전(전낙수)으로 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2012년 11월 19일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권(58,500,000원)입니다.

* 이 외 다수의 소유권 이전 및 가등기, 지상권 설정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 최근 임의경매 개시 결정은 2024년 12월 23일 진주원예농업협동조합(46,286,238원)에 의해 이루어졌습니다.

* 총 등기부채권액은 58,500,000원입니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있습니다. 등기부등본상 을4 지상권이 2012년 11월 19일 진주원예농업협동조합 앞으로 설정되었으나 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 지상권이 말소되지 않고 인수되는 권리인지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 권리 (분묘기지권)

* 본건은 분묘기지권이 등기부 및 감정평가 요약에 기재되어 있습니다.

* 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 만약 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 남해군 남면의 임야 및 농경지 지역에 속해 있어, 전통적인 상업 기능보다는 자연 친화적인 환경을 지니고 있습니다.

* 주변 지역은 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 것으로 판단됩니다. 남해군은 아름다운 자연경관과 해안선을 자랑하며 관광지로 발달하고 있는 지역입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 보전관리지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경 및 접근성을 고려할 때, 대규모 상업 시설 개발보다는 소규모 전원주택, 펜션, 농림업 관련 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 주거 밀집 지역과 다소 떨어져 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 인근 농어촌버스 정류장이 있으나 대중교통 이용은 제한적입니다.

5.2. 지역 개발 계획

* 본건 소재지인 남해군 남면 선구리 일대의 구체적인 개발 계획에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 남해군은 여수-남해 해저터널 개통 등 관광 활성화를 위한 개발 사업이 추진되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근 불가

* 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

* 진입로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

6.2. 급경사지

* 토지가 급경사지로 이루어져 있어, 토목 공사 및 건축 시 공사비 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 안정성 확보 및 개발 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 분묘기지권 및 추가 분묘 가능성

* 분묘기지권의 존재는 토지 이용에 제약을 주며, 분묘 이장 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 육안 확인이 어려운 분묘의 가능성은 잠재적 리스크를 더욱 높입니다.

6.4. 토지이용계획 제한

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한을 받습니다.

6.5. 권리관계 불확실성 (지상권)

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구와 등기부상 말소된 지상권 표기의 불일치로 인해, 해당 지상권의 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 권리분석 시 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

6.6. 주변 혐오시설

* 현재 검색된 자료에서는 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지리적 이점

* 남해군의 아름다운 자연환경 속에 위치하여, 전원생활 또는 휴양 목적의 토지로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 주변 임야 및 농경지 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점에서의 투자 고려가 가능합니다.

7.2. 잠재적 가치

* 향후 지역 개발이나 도로망 확충 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군에 위치한 임야로, 감정가는 2억 7천여만 원입니다. 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가하고 급경사지라는 점, 그리고 분묘기지권 존재 및 추가 분묘 가능성이 있다는 점은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 주는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상의 제한과 등기부상 지상권 관련 불확실성도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

반면, 남해의 자연환경 속 입지는 향후 전원생활이나 소규모 휴양 시설 등으로의 활용 가능성을 보여줍니다. 하지만 현재 상태로는 접근성 및 개발의 제약이 매우 커, 투자 가치 판단을 위해서는 철저한 현장 조사와 권리관계 명확화가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 자체의 개발 난이도가 높고, 맹지, 급경사, 분묘 문제 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성도 존재합니다. 현재로서는 투자자의 니즈와 리스크 수용 정도에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

일반적인 시세나 개발 가능성을 고려한 예상 입찰가 산정은 매우 어려운 상황입니다. 감정가(277,056,000원)를 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 파악된 실제 개발 가능성과 예상되는 추가 비용(진입로 확보, 분묘 처리 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

투자 수익률보다는 시세 대비 저가 매수나 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자라면, 감정가의 60~80% 선에서 검토해볼 수 있으나, 이는 매우 보수적인 접근이며, 정확한 판단을 위해서는 전문가와 상의하여 면밀한 분석을 거치는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.