나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39938 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 1570-2 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39938 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 1570-2 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경39938 | 소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 1570-2 | 감정가: 159,236,000원 | 최저가: 81,529,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39938 (1)

소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 1570-2

용도: 답 (현황 농지 및 일부 도로)

토지면적: 1,316.00㎡ (약 398.11평)

감정가: 159,236,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 권리 및 특이사항 요약

소유자/채무자/채권자가 모두 김OO로 동일한 임의경매 사건입니다. 권리관계는 간단하나, 본 물건은 농지(답)이며 현황상 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못할 경우 **농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수**입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 주의해야 합니다. 또한, 감정평가서상 **토지 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있음**이 확인되었습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 경상남도 남해군 상주면 상주리 소재 "금전마을회관" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 일반적인 시골 마을 환경입니다. 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 현황도로가 접해있어 진출입에는 문제가 없습니다.

2.2. 주변 환경 및 특징

본건이 속한 금전마을은 남해의 유명 관광지인 상주해수욕장에서 서쪽으로 인접한 비교적 조용하고 작은 시골 마을입니다. 마을 뒤로는 남해의 명산인 금산(錦山)이 조망되는 등 자연 경관이 수려하며, 주로 농경지와 주택이 분포되어 있습니다. (예: 시금치 밭 등) 주위환경은 전반적으로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 환경이 농경지 및 주택 위주의 조용하고 오래된 시골마을로 묘사되고 있어, 인근에 대규모 산업시설이나 공해 유발 시설 등의 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일한 개인으로 확인되어 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 판단됩니다. 매각대상은 토지 전체(지분율 131600/131600)이며, 건물 제시 외 물건이나 제시목록 외 물건은 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

농지취득자격증명 (농취증): 본 물건은 지목이 '답'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 낙찰 후 잔금 납부 시까지 반드시 발급받아 제출해야 합니다.

현황 도로: 감정평가상 '일부 현황 도로'로 이용된다는 점이 중요한 권리적/물리적 리스크입니다. 현황 도로로 이용되는 부분의 면적과 성격(공로/사도)에 따라 향후 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지이용계획

계획관리지역: 용도상 관리지역 중 비교적 개발 행위가 수월한 계획관리지역에 속해 있습니다. 이는 향후 주택, 근린생활시설 등으로의 용도 전환 및 건축 허가 측면에서 긍정적인 요소입니다.

자연취락지구: 건폐율 등 건축 기준이 완화되는 자연취락지구에 포함되어 있어 건축 시 유리합니다.

마을경관관리지역: 경관 보호를 위한 제한이 따를 수 있으므로 건축 계획 시 남해군 조례를 확인해야 합니다.

가축사육제한구역: 모든 축종에 대해 사육이 제한됩니다.

4.2. 생활 정보

본 물건이 위치한 금전마을은 조용하고 오래된 시골 마을의 특징을 보입니다. 기본적인 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 관공서 등)은 상주면 소재지나 남해읍 등 중심지로 이동해야 합니다. 차량 이동이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농지법상 '답'이므로 농취증은 무조건 발급받아야 합니다. 농지전용허가를 받아야 하는 경우(농지가 아니라는 사실을 증명할 수 없는 경우) 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 현황 도로 점유 리스크

토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 도로로 이용되는 면적만큼 실질적인 이용 면적이 줄어들며, 건축 허가 시 해당 도로의 사법(私法) 관계나 공법(公法) 관계에 따라 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 도로 이용 면적과 정확한 위치를 현장 조사로 확인해야 합니다.

5.3. 투기 수요

남해군 상주면은 상주해수욕장 등 관광 수요가 높은 지역이므로, 개발 계획 시 관광 관련 용도(민박, 펜션, 촌집)로의 활용을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치하여 개발 잠재력이 높으나, 지목이 '답'이므로 농취증 발급과 '일부 현황 도로' 리스크를 반드시 해결해야 합니다. 감정가 159,236,000원은 398평 대지에 대한 평가액으로, 평당 약 40만원대 초반 수준입니다. 현황 도로 면적을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 상주해수욕장과 인접하며, 남해의 명산인 금산 조망이 가능한 입지입니다.

개발 용이성: 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 펜션, 주택(촌집 리모델링 또는 신축), 소규모 영농 등으로의 활용 가능성이 높습니다.

현황 도로 접: 2~3m 노폭의 현황도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

6.3. 추천 활용 방안

주말농장 또는 귀농/귀촌을 위한 주택 부지(농지전용 필요)

관광 수요를 반영한 소규모 펜션 또는 민박 부지(농지전용 및 건축 인허가 필요)

법원 정보

진주지원 경매4계