나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30181 [1] 경상남도 사천시 서포면 선전리 649-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30181 [1] 경상남도 사천시 서포면 선전리 649-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경30181
• 주소: 경상남도 사천시 서포면 선전리 649-1
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2025타경30181 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 선전리 649-1 | 감정가: 102,752,000원 | 최저가: 25,779,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2025타경30181 (1)이며, 매각대상은 토지매각 건입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 감정가는 102,752,000원입니다.

소유자와 채무자는 강OO이고, 채권자는 진OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 사천시 서포면 선전리 649 (전)으로, 용도는 전(밭)입니다.

토지면적은 1180.00㎡ (약 356.95평)이며, 지목은 전이지만 현재 휴경전 상태입니다.

토지 지분율은 118000으로 온전한 단독 소유 토지입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 사천시 서포면 선전리 소재 "염전마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 내 주택과 주변 농경지 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통사정은 보통시되며, 조용하고 한적한 입지입니다.

2.2. 토지 이용 현황

토지는 완경사지대 내 부정형의 형태로 현재 휴경전 상태입니다.

이용상태는 기호(1)의 경우 지적도상 맹지이나, 남측으로 노폭 2~3미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)를 통하여 접근이 가능합니다. 기호(2)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획상 계획관리지역(2011-08-04)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역이므로 향후 개발행위나 건축에 있어 농림지역보다 유리한 조건입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

본건은 건물면적이 0.00㎡로 토지만 매각되는 물건입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 요건과 분묘기지권 관련 사항이 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명 요구: 본건은 지목상 '전'이므로 매수인은 잔금 납부 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 만약 '농지가 아니라는 사실'을 증명하지 못하거나 농취증을 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다. 이는 최대 리스크 요인 중 하나입니다.

분묘기지권: 감정서상 목록1 및 인접토지(선전리 650) 경계 부근에 분묘 1기가 소재하는 것으로 조사되었으나, 본건 내 정확한 위치는 측량을 요합니다. 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 하며, 성립 시 소유권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

맹지 및 진입로: 지적도상 맹지입니다. 목록1의 남측 일부는 진입로로 사용되고 있으나, 정확한 진입로 부분의 확정은 측량을 통해서만 가능합니다. 실제 진입로 확보 및 건축 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

일괄매각 조건: 제시외 수목[감정서상 ㄱ,ㄴ]이 매각에 포함되어 일괄매각됩니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 환경 및 생활 정보

주변에 "염전마을회관"이 있어 마을 단위 생활권에 속합니다.

상권이라고 할 만한 대규모 편의 시설은 인근에 부족하며, 일상생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 농촌 지역의 특성을 가집니다.

4.2. 상권 분석 및 혐오시설

본건은 주택과 농경지가 혼재된 조용한 농촌 지역이므로, 상업적인 투자를 위한 상권 분석은 의미가 없습니다.

다만, 주위 환경은 보통시되며, 검색사이트 확인 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 서포면은 일반적인 해안 및 농촌 지역의 시설(소규모 폐기물 처리장, 축사 등)이 존재할 수 있으므로 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 리스크 분석

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 가능성 (최대 리스크).

지적도상 맹지로 인한 건축 인허가 상의 문제 발생 가능성.

경계 부근 분묘 1기로 인한 분묘기지권 성립 및 향후 이장 문제 발생 가능성.

5.2. 해결 방안 제시

농취증 문제: 관할 시청/읍사무소에 농지성 여부를 확인하고, 농지라면 매수 후 영농계획서를 제출할 수 있는 자격을 갖춰야 합니다. 농지대장이 없는 비농지임을 증명할 수 있다면 보증금 몰수 리스크가 해소됩니다.

맹지 문제: 현재 사용 중인 진입로 부분(본건 일부 포함)에 대해 측량을 통해 정확히 확인하고, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 또는 영구적인 통행로 확보 방안을 마련해야 합니다.

분묘 문제: 잔금 납부 전 측량을 통해 분묘의 정확한 위치(본건 내 소재 여부)를 확인해야 합니다. 본건 내 소재하고 분묘기지권이 성립하는 경우, 이장 협의 및 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 약 357평 규모의 토지입니다. 감정가 대비 저가로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있지만, '농취증', '맹지', '분묘'라는 3가지의 명확한 법적/사실적 리스크를 안고 있습니다.

입찰을 고려한다면, 반드시 입찰 전 현장 답사 및 관할 기관에 농취증 및 건축 인허가 가능성에 대해 명확한 확인 절차를 거쳐야 합니다. 리스크 해결 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 보전 관리보다는 개발 여지가 높은 계획관리지역 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

평당 감정가: 1180.00㎡ (약 356.95평) 감정가 102,752,000원으로, 평당 약 287,858원 수준입니다. 이는 계획관리지역 토지로서 상대적으로 저렴한 가격대이므로, 리스크를 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 주위 환경이 조용하고 농촌 마을 인근에 위치하여 주말농장, 귀농/귀촌을 위한 부지, 또는 소형 창고/시설 건축 부지(건축 가능 여부 확인 필수) 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계