나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3424 [1] 충청북도 충주시 교현동 50-2 과수원 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3424 [1] 충청북도 충주시 교현동 50-2 과수원 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2024타경3424 | 소재지: 충청북도 충주시 교현동 50-2 | 감정가: 171,962,000원 | 최저가: 88,045,000원 | 용도: 과수원

1. 충주 지원 2024타경3424 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경3424 (1)

소재지: 충청북도 충주시 교현동 50-2

용도: 과수원

감정가: 171,962,000원

토지면적: 497.00㎡ (약 150.3평)

토지 지분율: (정보 없음)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 애OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 공부상 지목은 과수원이나, 감정평가 당시 토목공사 진행 중인 토지입니다. 농지전용협의 및 개발행위허가를 받은 도시지역 내 녹지지역의 농지로 농지취득자격증명 제외 대상이나, 농지취득 후 개발행위허가가 취소될 경우 농지법 제10조에 따라 처분될 수 있습니다.

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 충주시 교현동 "금봉삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사항은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로, 토목공사 진행 중인 상태로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 남동측 인접 토지상 노폭 5미터 내외의 비포장 도로 예정부지와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연경관지구(자연경관지구-1), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)

- 공부와의 차이: 공부상 지목은 "과수원"이나, 현황 "토목공사 진행 중인 토지 등"입니다.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타):

- 본건 토지는 건축신고를 득한 후 기준시점 현재 토목공사 진행 중인 토지로 판단되며, 건축신고사항 관련 변동 시 가격변동이 있을 수 있습니다. 관련사항은 해당 관청에 재확인 필요합니다.

- 예정 도로부지의 법적 및 사실적 성격, 소유 및 이용 관계 등에 대한 재조사 및 재확인 후 입찰하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 교현동 50-2에 소재하며, 충주 시내의 "금봉삼거리"에서 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 자연환경과 생활 편의시설이 공존하는 입지입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장으로 인해 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역 및 자연경관지구에 속해 있어, 친환경적인 지역 특성을 지니고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 애OOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 낙찰 후 일반적으로 권리 관계가 정리되는 경우가 많으나, 본 건은 농지로서 개발행위허가 및 농지 취득 관련 법규에 따른 특이사항이 존재합니다. 농지취득 후 개발행위허가 취소 시 농지법에 따라 처분될 수 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 교현동 일대는 농경지와 임야가 주를 이루지만, 주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 금봉삼거리 인근으로 유동인구가 있으며, 향후 지역 개발에 따라 상권 가치 상승의 잠재력을 가집니다. 현재는 개발 초기 단계 또는 전이 지역으로 볼 수 있으며, 소규모 점포 및 서비스업종이 발달할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 버스정류장이 인근에 위치하여 편리할 것으로 예상됩니다. 자연녹지 및 자연경관지구에 속해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 녹지 공간과의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지법 관련 규정입니다. 공부상 지목은 과수원이지만, 현재 토목공사가 진행 중이며 개발행위허가를 받은 상태입니다. 만약 이 개발행위허가가 취소될 경우, 농지법에 따라 해당 토지를 처분해야 할 수도 있습니다. 이는 투자자에게 큰 불확실성으로 작용할 수 있습니다. 또한, 예정 도로부지의 법적, 사실적 성격에 대한 면밀한 재확인이 필요하며, 이는 응찰자 스스로 책임져야 하는 부분입니다. 현재 건축 신고 후 토목공사가 진행 중이나, 건축 신고 내용의 변동 시 감정가에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 관청의 확인이 필수적입니다. 초기 주변 시설 조사에서 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통한 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 녹지지역에 위치한 과수원 토지로, 현재 토목공사가 진행 중이며 개발 잠재력을 가진 토지입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 그러나 농지법 및 개발행위허가 취소 시 처분될 수 있다는 명확한 리스크와 함께, 예정 도로부지에 대한 추가 조사가 요구됩니다. 낙찰 후에도 건축 관련 규제 및 개발 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

충주시의 도시계획 및 개발 방향에 따라 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 현재 토목공사가 진행 중이라는 점은 향후 건축 또는 개발을 염두에 둔 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 자연녹지지역이라는 특성상, 친환경적인 개발이나 특정 용도의 시설(예: 전원주택 단지, 소규모 힐링 공간 등)로 개발될 가능성이 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계