나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35773 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 417 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35773 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 417 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2024타경35773 | 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 417 | 감정가: 108,537,000원 | 최저가: 108,537,000원 | 용도: 전

1. 충주지원 2024타경35773 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35773 (2)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 417

용도: 전 (밭)

감정가: 108,537,000원

토지면적: 3289.00㎡ (약 995.02 평)

토지 지분율: (전체 토지 매각 대상)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 황OO

채무자: 신OOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 제시 외 수목 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 수목 소재로 인해 제한받는 가격임, 지적상 맹지임

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 “창전1리 마을회관” 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지 및 주택 등으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)과 기호(2) 토지 모두 사다리꼴 또는 부정형의 평지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 폭 3m 내외의 도로를 통해 진출입이 가능하나, 기호(2) 토지는 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

기타참고사항

토지 지상에 타인 소유로 추정되는 제시 외 수목이 소재하나, 평가 시에는 토지만을 대상으로 하였습니다. 다만, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 충주시 주덕읍 창전리에 위치한 농지로, 비교적 조용한 농경지 및 주택 지역에 속해 있습니다. 차량 접근성이 양호하며 인근에 간선도로가 있어 교통은 편리한 편입니다. 다만, 기호(2) 토지는 지적상 맹지이므로 토지 이용 시 도로 확보 방안이 중요합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 및 소유자 정보가 기재되어 있습니다. 경매 절차상 특별히 문제 될 만한 권리 사항은 제시된 정보 내에서는 확인되지 않으나, 입찰 전 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 상권이 발달한 곳은 아닙니다. 주로 농업 활동과 관련된 지역 특성을 보입니다. 인근 마을회관이 소재하는 것으로 보아 소규모 마을 공동체 생활권으로 추정됩니다.

1.6. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주덕읍 소재지 또는 충주시내로 이동 시 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 현재로서는 농지로서의 가치가 주된 것으로 보이며, 주거 용도로 활용 시에는 기반 시설 확충이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 농지를 취득하려면 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

지적상 맹지: 기호(2) 토지는 지적도상 도로와 접해 있지 않아 맹지이므로, 토지 사용 및 건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

제시 외 수목: 토지 지상에 타인 소유의 수목이 존재하여, 토지 이용에 일부 제한이 발생할 수 있으며, 이는 최저매각가격에도 영향을 미친 것으로 보입니다.

농지법 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 농지법에 따른 개발 및 이용에 제약이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍에 위치한 농지로, 농지로서의 가치가 있으며 계획관리지역에 포함된 부분도 있어 향후 용도 변경 가능성도 일부 존재합니다. 그러나 지적상 맹지이고 제시 외 수목이 존재하는 점, 그리고 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 특히 농취증 미발급 시 보증금 미반환 리스크는 매우 중요하게 관리해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

농지 취득 후 직접 농경에 활용하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

계획관리지역에 포함된 필지가 있어, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

주변 농경지 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 농업 소득 증대 또는 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주의사항을 철저히 확인하고 관련 절차를 이행한다면, 경매 물건의 메리트를 살릴 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계