나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35926 [1] 충청북도 충주시 교현동 567-24 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35926 [1] 충청북도 충주시 교현동 567-24 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경35926
• 주소: 충청북도 충주시 대흥1길 5, 2층201호
• 감정가: 122,000,000원
• 최저가: 122,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

충주지원 경매1계 2024타경35926 | 소재지: 충청북도 충주시 대흥1길 5, 2층201호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 122,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 충주지원 2024타경35926 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35926 (1)

소재지: 충청북도 충주시 교현동 567-24, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 54.94㎡ (약 16.62평)

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박O

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 교현동에 위치하며, '충주중앙중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 연립주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건이 소재한 교현동 567-24번지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주거 환경에 유리합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(충주성심학교, 충주중앙중학교, 충주예성초등학교 등)으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경을 유지하는 데 기여할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

주의사항에 따르면, 2025년 11월 7일자로 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 보증금 잔액에 대한 대항력 포기 서면이 제출되었습니다.

이는 매수인이 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 조건으로, 임차인이 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에게 별도의 책임을 묻지 않겠다는 의사를 밝힌 것입니다.

따라서, 명도 및 권리 관계에 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 소유자이자 채무자인 박O 씨 외 추가적인 이해관계인은 조사된 내용만으로는 확인되지 않으나, 입찰 전 추가적인 법원 조사를 통해 정확한 권리 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 충주중앙중학교와 충주예성초등학교 인근에 위치하여, 학생들을 대상으로 하는 상권의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 종류의 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

생활 편의를 위한 소규모 상점, 식당, 학원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터 등과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 이는 지역 내 소비 활동 패턴에 따라 다르게 해석될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경: 충주중앙중학교, 충주예성초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 단지 동측으로 약 8m 내외의 현황 도로에 접해 있으며, 차량 진출입이 용이합니다. 인근 버스정류장 이용으로 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 주택가에 형성된 소규모 상점 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있어 즉시 거주 가능한 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

지목과 현황 불일치: 본건 토지의 지목은 "전"이나 현황은 건부지로 이용 중입니다. 이는 건축 시점이나 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 현재 다세대주택으로 정상 이용 중이므로 실질적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 따라서, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 명도 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 상기 주의사항에서 임차권 관련 내용이 정리된 것으로 보아 큰 문제는 없을 가능성 높음)

혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 별도 조사 결과, 현재까지 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황에 따라 향후 변동 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 충주지원 2024타경35926 (1) 물건은 충주시 교현동 소재 다세대주택으로, 교육 시설 및 기본적인 생활 편의시설이 인접한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

특히, 임차권 관련하여 대항력 포기 및 잔존 보증금 포기 서면이 제출되어 권리 분석상 큰 위험 요인이 해소된 점은 매수자에게 큰 장점으로 작용할 것으로 판단됩니다.

토지 지목과 현황 불일치, 임대 관계 미상 등의 사소한 부분은 존재하나, 이는 현장 조사 및 추가 확인을 통해 충분히 파악 가능합니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 함께 비교적 명확한 권리 관계를 가진 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

권리 관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 포기 서면 제출로 인해 명도 관련 리스크가 현저히 낮아졌습니다.

교육 환경 우수: 충주중앙중학교, 충주예성초등학교 등 교육 시설이 인접하여 학부모 수요층이 탄탄할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 및 거주 수요가 기대됩니다.

실거주 및 임대 투자 겸용: 깔끔한 권리 관계와 주거 환경을 고려할 때, 실거주 목적은 물론 안정적인 월세 수익을 위한 임대 투자용으로도 적합합니다.

경매 감정가 대비 시세 차익 가능성: 현재 감정가는 1억 2,200만 원으로, 주변 시세를 면밀히 분석한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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법원 정보

충주지원 경매1계