나이스옥션 법원경매 원주 2024타경401949 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2024.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하는 AK백화점 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 원룸형주택 등이 밀집하여 있음.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층건 중 9층부분 단위세대로서 남향이며
외벽 : 싸이딩, 샤시단창 페어그라스 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리 또는 샤시 단창 페어그라스임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비(10가구 2대), 주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 10m, 20m의 아스팔트포장도로가 양접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역으로 지구단위계획구역, 소로1류접함, 중로1류접함, 가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 85,000,000원, 전입일자 2019.12.5. 확정일자 2019.11.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경401949 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 9층909호

용도: 도시형생활주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평, 전용면적)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

층수: 9층 (총 10층)

토지 지분: 6.907860700468567㎡

건물 지분: 26.415㎡

2. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하며, AK백화점 북측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수함.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 원룸형 주택 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역임.

교통상황은 양호하며, 폭 약 10~20m의 아스팔트 포장도로가 양호하게 접해 있어 차량 및 도보 접근이 용이함.

토지이용계획상 일반상업지역이며, 지구단위계획구역에 속함. 소로1류 및 중로1류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하나 주거용 부동산에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 3번 주택임차권 (접수일자: 2023-12-04)

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황

* 성명: 신

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-05

* 확정일자: 2019-11-14

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 85,000,000원은 낙찰 후 배당을 통해 우선 변제받으나, 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이 점은 본 물건의 가장 큰 투자 리스크 요인임.

4. 상권분석

주변 상권은 AK백화점을 중심으로 한 상업 시설과 주거 시설(오피스텔, 원룸형 주택)이 혼합된 형태로, 기본적인 생활 편의 및 소비 활동이 가능한 지역임.

최근 매매 사례 분석:

- 단계하나VIVACHE (2017년식, 57.86㎡, 10층): 2026년 5월 13,500만원에 거래됨. 평당 약 770만원.

- 삼광빌라 (1986년식, 66㎡, 1층): 2026년 2월 8,500만원에 거래됨. 평당 약 425만원.

- 골든빌라 (1992년식, 54.83㎡, 1층): 2026년 4월 5,900만원에 거래됨. 평당 약 355만원.

본 건은 2016년 준공된 26.41㎡(약 8평) 도시형생활주택으로, 최근 사례 중 '단계하나VIVACHE'와 건축연도가 유사하나 면적 차이가 큼. 제시된 주변 시세는 연립/다세대 주택으로, 본 건과 직접적인 비교는 다소 어려움. 본 건의 감정가는 115,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 부담이 크므로 시세 대비 낙찰가는 신중하게 접근해야 함.

5. 생활정보

주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 인근 도로망을 통한 차량 이동도 용이함.

편의시설: AK백화점, CGV, 각종 은행, 병원, 식당가 등 도시의 주요 편의시설 이용이 편리함.

교육시설: 원주단계초등학교, 원주중학교, 원주고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있음. (도보 및 차량 접근 가능)

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 경매로 인한 배당금으로 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 총 매입 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높음.

가치 리스크: 현재 감정가는 115,000,000원이지만, 85,000,000원의 인수 부담을 고려하면 실제 매수인이 지불할 수 있는 최대 입찰가는 매우 낮아질 수 있음. 이는 감정가 대비 낙찰가율이 낮아질 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 그 보증금이 85,000,000원으로 감정가의 상당 부분을 차지한다는 점이 매우 부담스러운 요소임. 투자자 입장에서는 임차인의 보증금 인수 여부 및 그 금액을 정확히 파악하고, 인수 후에도 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는지 면밀히 분석해야 함. 현재 정보로는 투자 대비 위험이 상당히 높은 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

우수한 도심 입지 및 AK백화점 등 편의시설 접근성.

비교적 최근 건축 연도(2016년)로 건물 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건으로 인해, 실질적인 매수인의 최대 지불 가능 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 초과하기 어렵습니다.

감정가 115,000,000원에서 인수 보증금 85,000,000원을 차감하면 30,000,000원입니다. 이는 이론적인 손익분기점 수준으로, 이 금액을 초과하여 입찰 시 손실이 예상됩니다.

따라서, 현재 상황을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 30,000,000원 수준으로 제안합니다. 실제 낙찰은 임차인과의 협상, 향후 시세 변동 가능성, 및 다른 채권자 유무 등에 따라 달라질 수 있으나, 임차인 보증금 부담을 고려할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.