나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53032 [2] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 2층2036호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "덕동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 주상용 부동산, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건 내
제2층 제2037호 및 제2035호로서,(사용승인일자:2019.05.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

2개호 공히 제2종근린생활(휴게음식점) 용도이나 현황 "공실" 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 광대로, 북측 및 동측으로 중로, 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53032 (2)

소재지: 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 2층2036호

용도: 근린상가

감정가: 543,000,000원

토지면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

토지지분: 54.77㎡ (약 16.57평)

건물면적: 75.68㎡ (약 22.89평)

건물지분: 75.68㎡ (약 22.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO (중구농업협동조합 추정)

건축물 현황:

* 사용승인일자: 2019년 05월 07일

* 건물구조: 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 4층

* 해당 호실: 2층 2036호

* 주용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점)

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 비전동 소재 "덕동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 주상용 부동산, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임. [cite: Provided Information]

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임. [cite: Provided Information]

* 도로접면: 본 건 남측 및 서측으로 광대로, 북측 및 동측으로 중로, 소로에 각각 접함. [cite: Provided Information]

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(행복한아이유치원), 택지개발지구. [cite: Provided Information]

* 주변 시설: 평택 가로수길 센트럴돔은 소사벌 택지개발지구 내 위치하며, 이는 평택시청, 평택경찰서 등 공공기관과 교육시설이 밀집한 지역임. 인근에 덕동초등학교, 비전고등학교, 효성백년가약 아파트 단지 등이 소재함. 배다리저수지와 대단지 주거환경에 둘러싸인 메인 상권으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역으로 분석됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (중구농업협동조합, 2023.03.16 접수, 840,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (매매, 2023.03.16 접수)

* 근저당권 (중구농업협동조합, 2023.03.16 접수, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (중구농업협동조합, 2024.10.04 접수, 733,873,969원) - 말소 예정

* 가압류 (국민은행, 2024.12.31 접수, 6,722,915원) - 말소 예정

* 압류 (평택시, 2025.01.10 접수) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 846,722,915원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 엠피투자개발

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 09월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 건이 위치한 평택 가로수길 센트럴돔은 소사벌 택지개발지구 내에 위치하며, 지역 최초의 테마형 유럽식 스트리트몰로 조성되었음. 주위에는 아파트단지와 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있음. 상업23블록이라는 위치는 완성형 택지개발지구의 입구에 해당하여 랜드마크 상업시설로서의 기대감이 있었음.

* 상권 내 현황: 평택 가로수길 센트럴돔은 약 1만 6천 세대 이상의 배후수요를 갖춘 지역 최대 규모의 상업시설로 개발되었음. 지하 2층부터 지상 4층까지 연면적 약 4만 5천㎡ 규모를 자랑하며, 유럽풍 스트리트몰 콘셉트로 조성됨. 3면이 도로로 둘러싸여 있어 접근성이 좋음. 그러나, 2020년 기사에서는 1층 점포 수 230개 중 44개만 영업 중일 정도로 높은 공실률(80% 이상)을 보였으며, 2층과 3층 역시 높은 공실률을 기록하며 상가 침체가 심각한 상황이라는 보도가 있었음. 명품관 조성 지연, 코로나19 사태, 상가 과잉 공급 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석됨. 또한, 개장 1년 만에 대형 쇼핑몰인 스타필드 안성(2020년 9월 개장 예정)이 인근에 들어서는 것도 상권에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 전망이 있었음.

* 주요 고객층: 소사벌 택지개발지구는 20~30대 청년층을 주요 고객층으로 분석하고 있으며, 특히 30대가 유동인구와 매출비율에서 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 나타났음.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 덕동초등학교, 비전고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임. 행복한아이유치원도 인근에 위치함 [cite: Provided Information].

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 공원 등 주거 및 편의시설이 혼재되어 있음 [cite: Provided Information]. 소사벌 택지개발지구 자체가 다양한 주거 및 상업시설이 복합적으로 계획된 지역임.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보만으로는 본 건 인근에 직접적으로 유해하거나 혐오 시설이 소재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 평택 지역 전반적으로 산업단지 개발 및 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었으나, 본 건과 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: 평택 가로수길 센트럴돔은 준공 이후 높은 공실률을 기록하고 있으며, 본 건 역시 현황 "공실" 상태로 파악됨 [cite: Provided Information, 6, 8]. 이는 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인임.

* 상권 경쟁 심화: 인근에 대규모 복합 쇼핑몰인 스타필드 안성이 개장하면서 상권 경쟁이 더욱 심화될 가능성이 있음. 또한, 소사벌지구 내 상가 공급 과잉 문제도 지속적인 과제로 남음.

* 권리 관계: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구되므로 자금 계획에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 소사벌 택지개발지구의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물임. 풍부한 배후수요를 바탕으로 지역 랜드마크로 기대되었으나, 준공 이후 높은 공실률과 치열한 상권 경쟁으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됨. 법적으로 인수해야 할 부담은 없으나, 현재 공실 상태이며 상권 활성화가 더딘 점은 투자 시 신중한 검토가 필요함. 다만, 소사벌 택지개발지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 회복 가능성도 배제할 수 없음.

8. 투자 포인트

* 입지: 평택 소사벌 택지개발지구라는 계획된 신흥 상업지구 내에 위치함.

* 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화 문제는 적음.

* 잠재력: 현재 높은 공실률과 어려운 상권 상황에도 불구하고, 배후 주거 단지와 유동인구를 기반으로 한 상권 활성화 시 투자 가치가 상승할 수 있음.

* 가격: 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 가치, 향후 상권 회복 가능성, 경쟁 물건 현황, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등) 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 건의 경우, 높은 공실률과 상권 부진이라는 리스크 요인을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 인수할 권리가 없는 물건이므로 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인과 주변 시세 조사, 그리고 권리 분석을 통한 최종적인 법적 리스크 점검이 필수적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.