나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56130 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-19 산에들에 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "우리은행 연수원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이
위치하고 있어, 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층의 건물 중 5층 502호로서,

외벽 : 벽돌노출 쌓기 등 마감(별지 사진 참조)
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2016.09.12)

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (본건 조사 당시 거주인 등의 부재 등의 사정으로
내부조사를 하지못하여, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로
조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기설비, 급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 완경사지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측에서 소로3류의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 : 미상임.
·본건에 대하여 임차권이 설정되어 있으므로 경매진행시 참고바람.
(임차보증금 금155,000,000원, 임차권자 김유진).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-19번지 산에들에 1동 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 평택지원 2024타경56130 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 감정가는 157,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-19 산에들에 1동 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 71.49㎡ (약 21.6평)

* 토지지분: 71.493㎡ (약 21.6평)

* 건물면적: 55.71㎡ (약 16.8평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건축물 사용승인일: 2016년 9월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "우리은행 연수원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다. 토지는 세장형의 완경사지로, 건부지(다세대주택)로 이용 중이며, 북동측으로 소로 3류의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 제1종전용주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 25일 접수된 안성시의 압류 (갑4)입니다.

경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 3번 주택임차권: 권리자 김유진, 임대차보증금 155,000,000원, 전입일자 2021년 11월 19일, 확정일자 2021년 10월 20일. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자이자 임차인인 김유진 씨가 2024년 11월 22일(접수일자 기준) 수원지방법원 평택지원 2024타경56130 사건으로 강제경매를 신청하였습니다.

결론적으로, 매수인은 김유진 씨의 임차보증금 155,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김유진)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-10-20

* 대항력: 있음 (인수 대상)

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 안성시 공도읍 마정리 일대는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 비교적 최근에 준공된 건물(2016년)이 다수 분포하는 것으로 보아 신축 빌라 및 다세대 주택 단지가 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 2016년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 5층 중 5층에 위치합니다. 전용면적 55.71㎡ (약 16.8평)의 주거 공간을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 승강기, 급배수 및 위생 설비, 개별 난방 시설이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설이나 유해시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김유진 씨의 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 보증금액이 감정가와 유사하거나 더 높은 경우, 낙찰 후 추가 부담액이 발생할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 조사 당시 내부 조사를 하지 못하여 이용 상태 및 임대 관계가 명확히 파악되지 않았다는 점도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안성시 공도읍의 신축급 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 그러나 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다. 현재 파악된 시세(약 105,000,000원)와 비교했을 때, 인수해야 할 보증금이 시장 가치보다 훨씬 높아 투자 시 상당한 손실이 예상되는 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 완공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 거주 또는 임대 용이성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 분쟁의 소지가 적습니다.

* 안성시 공도읍 지역: 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 채권자 = 임차인: 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우로, 자신의 보증금 회수를 최우선 목표로 할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 16.8평)의 다세대주택 시세는 약 105,000,000원 내외로 추정됩니다. (예: 55.71㎡ 기준, 평당 약 624.5만원 적용 시)

하지만 본건은 대항력 있는 임차인 김유진 씨의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰 총 투입 비용은 최소 155,000,000원이 됩니다. (낙찰가 X, 총 투입 비용 = max(X, 155,000,000원))

현재 시세(약 105,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(155,000,000원)이 훨씬 높아, 본 건을 현재 시세로 낙찰받더라도 최소 50,000,000원의 손실이 예상됩니다.

감정가(157,000,000원)는 임차인의 보증금 회수 금액(155,000,000원)과 유사한 수준입니다. 채권자(임차인) 입장에서는 최소한 자신의 보증금 전액을 회수할 수 있는 금액의 낙찰을 기대할 것입니다.

따라서, 투자자 입장에서는 시장 가치(105,000,000원)보다 높은 금액을 써야 보증금 인수 부담을 고려하더라도 손실을 최소화할 수 있는 상황입니다.

현실적으로, 채권자의 보증금 회수 가능성과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 155,000,000원에 낙찰될 경우, 매수인의 총 투입 비용은 155,000,000원이 됩니다. 이 경우 시장 가치 대비 약 50,000,000원의 손실이 발생합니다.

* 140,000,000원에 낙찰될 경우, 매수인의 총 투입 비용은 155,000,000원이 되며, 역시 시장 가치 대비 손실이 발생합니다.

본 물건은 낙찰 시 예상되는 손실이 크므로, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.