나이스옥션 법원경매 인천 2024타경511150 [10] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-17 더프레스티움 15층1505호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경511150 [10] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-17 더프레스티움 15층1505호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경511150 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 165, 15층1505호 (도화동,더프레스티움) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 91,924,000원 | 용도: 아파트

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경511150 (10)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 642-17 더프레스티움 15층1505호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

토지 지분율: 1316.0000000000002 (해당 토지 총면적 또는 지분율 표기 오류 가능성 있음, 별도 확인 요망)

건물면적: 65.95㎡ (전용면적, 약 19.95평). 공급면적은 별도 확인 필요.

건물 지분율: 6595 (건물 총면적 또는 지분율 표기 오류 가능성 있음, 별도 확인 요망)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건

주의사항:

감정평가서 요약

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트입니다. 제물포역 동측 인근에 자리하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 1호선 제물포역이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 총 18층 건물 중 15층에 해당 호실이 위치합니다. 외벽은 페인트 및 석재 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건물 내 일부 호실은 오피스텔로, 일부 호실은 아파트로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

해당 토지는 3필지로 구성된 부정형 토지이며, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 속해 있습니다.

등기사항전부증명서상 건물 내역은 '공동주택(다세대주택-83세대)'으로, 집합건축물대장상 용도는 '공동주택(아파트-63세대)'으로 등재되어 있어 공부상 내용과의 차이가 존재하며, 본 평가에서는 집합건축물대장을 기준으로 평가되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치하여 제물포역(1호선)을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 차량을 이용한 외부 지역 접근성이 양호하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높다고 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 조OO으로 동일합니다. 채권자는 박OO입니다. '중복사건'으로 명시되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매 신청이 있거나, 관련 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 낙찰 후 권리 관계의 정리를 위해 철저한 추가 조사가 요구됩니다. 일반적으로 경매 절차를 통해 법정 지상권, 유치권 등 특수 권리를 제외한 대부분의 후순위 권리 및 담보는 소멸되지만, 중복 사건의 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 도화동 일대는 제물포역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달한 지역입니다. 다양한 규모의 상가와 주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 제물포역 상권을 통해 추가적인 상업 및 서비스 시설 이용도 가능합니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 개발 계획 등을 함께 고려한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

교통: 1호선 제물포역을 중심으로 편리한 대중교통 이용이 가능하며, 단지 인근으로 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 남측으로는 6차선 도로가 접해 있어 자가용 이용 시 접근성이 좋습니다.

편의시설: 상업지역에 속해 있어 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 인근에 학교(초, 중, 고)가 위치할 가능성이 있으며, 자세한 학군은 별도 확인이 필요합니다. (토지이용계획상 '상대보호구역' 언급으로 학교와의 인접성 추정)

주거환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 복합적인 주거 지역으로, 소음이나 기타 환경적인 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 중복사건: 동일 부동산에 대한 경매 절차가 중복으로 진행되거나, 관련 사건이 얽혀 있어 법적 절차 및 권리 관계 확인에 더 많은 주의가 필요합니다. 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.

2. 공부와의 차이: 등기부등본상의 건물 표시(다세대주택)와 집합건축물대장상의 표시(아파트)가 일치하지 않는 점은 소유권 이전이나 대출 실행 시 문제가 될 수 있습니다. 잔금 납부 후 건축물대장을 아파트 등기로 일치시키는 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 임대차 관계 미상: 현재 거주자가 있는지, 있다면 임대차 계약의 효력 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 문제들을 사전에 꼼꼼히 파악해야 합니다.

4. 건물 용도 혼재: 동일 건물 내 오피스텔과 아파트가 혼재되어 있어, 향후 재건축이나 리모델링 시 의사결정 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 등기부등본과 건축물대장 간의 공부상 차이, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 선행된다면, 지역 내에서의 주거 가치와 투자 가치를 동시에 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 제물포역 이용이 편리한 입지로, 향후 역 주변 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

2. 시세차익 가능성: 감정가 대비 낙찰가율 및 주변 시세 분석을 통해 시세차익을 확보할 수 있는 잠재력을 평가해야 합니다.

3. 복합 상권: 아파트뿐 아니라 오피스텔 용도의 호실도 있어, 다양한 수요층을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

4. 권리관계 명확화 시 가치 상승: 공부상 차이 및 중복 사건 문제를 명확히 해결할 경우, 법적 안정성을 확보하여 부동산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 상업 및 주거 복합 환경에 해당합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계