나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544624 [1] 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 213 임야 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544624 [1] 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 213 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경544624 | 소재지: 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 213 | 감정가: 92,340,000원 | 최저가: 31,672,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544624 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 213

용도: 임야

감정가: 92,340,000원

토지면적: 4860.00㎡ (약 1,470평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 덕적면에 위치한 섬 지역의 토지입니다. 본건은 '백아보건진료소' 북서측 인근 및 '대촌선착장' 북서측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 자연림, 농가주택, 어촌민박, 전 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입은 가능하나, 도서 지역의 특성상 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 토지는 대체로 남서측 또는 남측으로 하향 경사진 사다리형의 자연림 상태 토지이며, 북측(기호1) 및 남측(기호2)으로 폭 약 3미터의 포장도로가 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 김OO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이며, 경매로 인해 소유권이 이전될 예정입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '분묘기지권'이 존재합니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상 인정되는 권리입니다. 분묘기지권의 존재는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약을 발생시킬 수 있습니다. 일반적으로 경매 물건은 권리가 소멸되는 것이 원칙이나, 분묘기지권은 이에 해당되지 않아 낙찰 후에도 존치될 수 있으며, 토지 소유자는 분묘 관리자에게 지료를 청구할 수 있습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농가주택, 어촌민박, 자연림 등이 소재하는 섬 지역의 임야로, 본격적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 지역 주민들의 일상생활과 관련된 기본적인 편의시설(보건진료소, 선착장 등)이 인근에 위치해 있습니다. 대규모 상권 형성보다는 지역 특성에 맞는 소규모 경제 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 인천에서 배편 등을 이용해야 하는 도서 지역에 속해 있어 육지와의 접근성이 제한적입니다. 인근에 백아보건진료소가 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. 차량 통행이 가능한 도로가 접해 있으나, 섬이라는 지리적 특성상 대중교통 이용이나 물류 이동에는 불편함이 따를 수 있습니다. 주변 환경은 자연림과 농어촌 주거지가 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재로, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 법적, 실질적인 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재 자연림 상태이고 면적이 넓어 정확한 분묘 위치 파악이 어려워, 향후 분묘 이장이나 토지 활용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 도서 지역의 특성상 접근성 제한, 생활 인프라 부족, 지역 경제 침체 가능성, 매각 시 환금성 저하 등의 문제가 있을 수 있습니다. 정확한 경계 및 면적 파악을 위해 측량이 필요하다는 점도 고려해야 합니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 섬 지역의 특성상 축사, 폐기물 처리 시설 등의 잠재적 가능성은 존재하므로 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

인천 옹진군 덕적면 백아리에 위치한 본 임야는 자연림 상태이며, 분묘기지권이라는 중요한 권리 제한이 존재하는 물건입니다. 감정가는 9천만원대이며 토지 면적은 약 1,470평입니다. 도서 지역의 지리적 특성과 접근성 문제는 향후 활용 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 분묘기지권의 존재와 그로 인한 이용 제한 가능성은 본건 투자를 결정함에 있어 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 따라서 본 물건은 해당 권리 관계를 명확히 이해하고 장기적인 관점에서 접근하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

저평가된 섬 지역 토지: 도서 지역의 특성상 육지보다 상대적으로 낮은 가격으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

자연경관 및 휴양 가능성: 잘 보존된 자연림은 향후 휴양 시설, 캠핑장 등 관련 사업이나 개인적인 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

장기적 가치 상승 기대: 섬 지역의 개발 가능성이나 관광 활성화 등이 이루어진다면 토지 가치가 상승할 수 있습니다.

주의사항: 투자 결정 전 반드시 분묘기지권의 정확한 범위와 효력, 그리고 그로 인한 실제적인 제약 사항을 법률 전문가 또는 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 주변 환경 및 접근성을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계