나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544624 [2] 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 300 임야 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544624 [2] 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 300 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경544624 | 소재지: 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 300 | 감정가: 131,785,500원 | 최저가: 45,201,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2024타경544624 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544624 (2)

소재지: 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리 300

용도: 임야

감정가: 131,785,500원

토지면적: 8,785.70㎡ (약 2,657.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 김OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 자연림 상태로 분묘 소재 여부 파악 불가. 지적 관련 사항은 측량 등 필요.

감정평가서 요약: 임대관계 미상. 공부와의 차이 없음. 제시 외 물건 없음.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리에 소재하며, "백아보건진료소" 및 "대촌선착장" 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주로 자연림, 농가주택, 어촌민박 등으로 구성되어 있어 전원적인 분위기를 형성하고 있습니다.

토지는 대체로 남서측 또는 남측으로 하향 경사진 사다리형의 자연림 상태를 유지하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입은 가능하나, 도서 지역의 특성상 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

접근 도로의 경우, 기호1 토지는 북측으로 약 3미터 포장도로와, 기호2 토지는 남측으로 약 3미터 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 최OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 김OO이 신청한 경매입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

특이사항으로 분묘기지권이 존재합니다. 이는 토지 소유권과는 별도로 분묘의 사용권을 가지는 물권으로, 본건 토지 사용 및 향후 개발에 제한이 될 수 있습니다.

현재 소유자는 최OO이며, 채무자도 최OO입니다. 권리관계는 임의경매 절차에 따라 정리될 것으로 보이나, 분묘기지권은 낙찰 후에도 인수될 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 자연림, 농가주택, 어촌민박 등이 혼재하는 농어촌 지역의 입지입니다.

인근에 보건진료소와 선착장이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 지역 교통 거점 기능을 하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집한 지역은 아니므로, 상권 형성은 제한적일 것으로 보입니다. 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 업종의 잠재력은 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 인천광역시 옹진군 덕적면 백아리는 섬 지역으로, 자연 경관이 잘 보존된 지역입니다.

주변은 자연림과 농지, 어업 활동 관련 시설 등이 어우러져 있어 조용하고 평화로운 생활 환경을 제공합니다.

지역 주민들의 주요 소득원은 어업 및 농업으로 추정됩니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 건폐율 40%, 용적률 100% 범위 내에서 건축이 가능하나, 가축사육제한구역 및 성장관리권역의 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

현장 조사 당시 자연림 상태가 광범위하여 분묘 소재 여부를 정확히 파악하기 어려웠다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 분묘 발견으로 인한 추가적인 문제 발생 가능성을 시사합니다.

도서 지역의 특성상 외부와의 교통 및 물류 이동이 불편할 수 있으며, 이는 생활 편의성이나 향후 토지 활용 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

정확한 지적 관련 사항은 측량을 통해 확인이 필요하므로, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경544624 (2) 토지는 인천 옹진군 덕적면 백아리에 위치한 임야로, 자연환경이 우수하나 도서 지역이라는 특성을 가지고 있습니다.

분묘기지권의 존재와 자연림으로 인한 분묘 소재 여부 파악의 어려움은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 일정 수준의 개발 가능성은 있으나, 분묘기지권 및 기타 지역 규제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이해관계자들은 경매 참여 전 반드시 현장 재확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 모든 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 자연림 상태의 임야로서, 계획관리지역이라는 점에서 향후 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

분묘기지권 문제를 해결하고 토지 이용 계획을 수립한다면, 전원 주택 부지, 휴양 시설 등 다양한 용도로 개발될 가능성이 있습니다.

가격 면에서도 감정가가 제시되어 있어 투자 가치를 산정하는 데 기준이 될 수 있습니다.

다만, 섬이라는 지리적 조건과 아직 확인되지 않은 분묘 문제 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험을 최소화하고 기회를 포착하는 투자 전략이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계