나이스옥션 법원경매 인천 2024타경546491 [1] 인천광역시 계양구 동양동 623-3 펠리스타운 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2024.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 3층 303호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경546491 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 인천광역시 계양구 동양동 623-3번지 펠리스타운 3층 303호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 1억 2천 4백만 원입니다.

토지 면적은 27.58㎡ (약 8.34평)이며, 건물 면적은 35.72㎡ (약 10.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 추OO이며, 마스킹하여 추 로 표기됩니다.

건축물대장상 본건이 속한 펠리스 타운은 2009년 8월 17일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 주 용도는 공동주택입니다.

등기부등본상 소유권은 2010년 5월 20일 김길환 소유권 보존 등기 후 2011년 2월 21일 최정옥에게 매매로 이전되었습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로로는 본건 북측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 보면, 2025년 12월 6일 인근 634-3번지 씨밀레3차 (2009년 건축, 전용 48.7㎡)가 1억 3천 3백만 원에 거래되었으며, 2025년 12월 1일 인근 642-14번지 래미안빌2차 (2008년 건축, 전용 44.37㎡)가 1억 2천 2백만 원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 6일 인근 603-6번지 신세계드림빌 (2008년 건축, 전용 54.65㎡)이 1억 5백 5십만 원에 거래되었습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정 (2024타경546491)으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2024년 7월 17일 접수된 추경호의 강제경매 개시 결정 등기 (을구 9번)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인: 추경호

* 보증금: 1억 1천만 원

* 전입일자: 2017년 11월 1일

* 확정일자: 2017년 10월 17일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 등기부상 을구 5번 임차권 등기되어 있으며, 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 인수되는 보증금은 1억 1천만 원입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(민병훈)

* 보증금: 8천 9백만 원

* 전입일자: 2024년 1월 26일

* 확정일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자가 전입일자보다 빠른 점은 특이사항으로 추가적인 확인이 필요합니다.

인수되는 권리는 추경호의 임차권 보증금 1억 1천만 원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 동양동은 주거 단지가 밀집된 지역으로, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 기능 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

최근 인근 유사 다세대 주택의 매매 사례들을 고려할 때, 부동산 시장은 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 본건의 경우 제시된 면적 대비 최근 거래 사례의 가격 수준을 참고하여 시세를 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 당산초등학교와 가까워 자녀 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 위치하고 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인 추경호의 임차 보증금 1억 1천만 원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 주택도시보증공사(민병훈) 임차인의 권리관계 및 보증금 처리 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 장애물제한표면구역)가 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당산초등학교 인근의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

하지만 선순위 임차인으로 인한 1억 1천만 원의 보증금 인수 부담이 있어, 실제 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

주변 시세와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근으로 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 대략 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 1억 2천 4백만 원으로, 시세 대비 적정한 수준으로 보입니다.

그러나, 본건은 1억 1천만 원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서, 실질적인 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 수준을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려하여, 예상 입찰가는 1천 5백만 원에서 2천 5백만 원 사이로 제안합니다.

이 경우, 총 매입 비용은 약 1억 2천 5백만 원에서 1억 3천 5백만 원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 물건, 본건의 개별 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.