나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552328 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 713-2 대인파크빌 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과
문의))
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2023-12-13)<교육환경 보호에
관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-건축법 위반에 의한 위반건축물 표시 [2015-위반-291/2015년 12월 29일 무단증축
(301호/주거/조립식판넬조/52.02㎡) /2016.03.04.한 시정지시]

-건물명칭표시가 공부에는 "가동"으로 되어 있으나, 건물 외벽에는(A-1)(후첨사진용지참조)
로 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함(주거용 조립식판넬조 52.02㎡)
2. 집합건축물대장상 건축법 위반에 의한 위반건축물로 등재 [2015-위반-291/2015년 12월 29일 무단증축(301호/주거/조립식판넬조/52.02㎡)/2016.03.04.한 시정지시] 되어있으며, 이행강제금 부과 및 대집행의 대상이 될 수 있음.
3. 건물명칭표시 공부상 "가동"이나, 건물 외벽에는 "A-1"로 표시
4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2024타경552328 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경552328 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 713-2 대인파크빌 가동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 135,800,000원

* 토지면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

* 토지지분: 31.94㎡ (약 9.66평)

* 건물면적: 52.94㎡ (약 16.02평)

* 건물지분: 52.94㎡ (약 16.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 남OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 사다리형의 형상으로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (학익지구)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 권리 요약:

* 본 물건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 남유식

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자 (사업일자): 2019년 10월 25일

* 확정일자: 2019년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 05월 17일

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매 개시결정 (2024타경552328)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약상 을구 7번 주택임차권(권리자: 남유식, 금액: 100,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 주의사항: 임차인 남유식은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원의 일부 또는 전부를 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당받을 금액을 정확히 파악하고 인수 금액을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.3. 건물 현황 및 특이사항

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 제시외 건물: 주거용 조립식판넬조 52.02㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 2015년 12월 29일 무단 증축 (301호, 주거용 조립식판넬조 52.02㎡)으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2016년 3월 4일 시정 지시를 받았으며, 이는 이행강제금 부과 및 대집행의 대상이 될 수 있는 중대한 사항입니다.

* 건물 명칭 표기: 공부상에는 "가동"으로 표기되어 있으나, 건물 외벽에는 "A-1"로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

* 상권: 본 물건은 아파트 및 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 인천학산초등학교가 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상업 시설 및 편의 시설을 이용하는 형태일 것으로 보입니다.

* 생활정보: 학익동 지역은 미추홀구의 주요 주거 지역으로서, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 남유식에게 지급해야 할 보증금 100,000,000원의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 상당한 금전적 부담이 될 수 있습니다.

* 위반건축물 존재: 제시외 건물(52.02㎡)이 건축법 위반으로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 원상복구 등의 법적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 매각 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 건물 명칭 불일치: 공부상 명칭과 실제 외벽 표기가 달라 행정 처리나 등기 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 지역적 수요: 학익동은 인천의 주거 수요가 꾸준한 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수 조건 고려: 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 하는 조건은 부담이지만, 이는 역으로 감정가 대비 낮은 낙찰가로 인해 투자 기회가 될 수도 있습니다. (단, 총 매입 비용 고려 필수)

* *주의: 위 투자 포인트는 본 물건의 리스크 요인을 충분히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 투자자의 경우에 해당하며, 반드시 철저한 사전 조사와 함께 진행되어야 합니다.*

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 인천 미추홀구 학익동 일대 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 35.86㎡(약 10.8평), 2층 빌라: 40,000,000원

* 54.85㎡(약 16.6평), 3층 빌라: 90,000,000원

* 41.06㎡(약 12.4평), 2층 빌라: 66,500,000원

* 본 건물의 전용면적은 52.94㎡(약 16.02평)으로, 54.85㎡ 빌라의 거래가(90,000,000원)와 유사한 면적대를 형성하고 있습니다. 이를 기준으로 평당 시세는 약 5,420,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 135,800,000원으로, 이는 평당 약 8,475,000원에 해당하여 최근 거래 시세보다는 높은 편입니다.

* 현 시세 기준 예상:

* 최근 유사 면적 거래 사례는 90,000,000원 수준이나, 본 물건은 '대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원 인수' 및 '위반건축물 등재'라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 이러한 리스크는 실제 시장 가치 평가 시 크게 반영되어야 하며, 잠재적 인수 비용 및 법적 문제 해결 비용을 고려할 때, 단순히 감정가나 최근 거래가로 접근하는 것은 매우 위험합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 135,800,000원

* 건물 전용면적: 52.94㎡ (약 16.02평)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 100,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가 (54.85㎡): 90,000,000원

* 본건의 위반건축물 리스크와 인수해야 하는 100,000,000원의 보증금을 종합적으로 고려할 때, 실제 취득에 필요한 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, '인수 보증금'을 제외한 순수 낙찰가 기준으로는, 리스크 요인을 감안하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 위반건축물로 인한 추후 발생 가능한 비용 및 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 금액입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 학익초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리관계 상 대항력 있는 임차인(보증금 1억원)을 인수해야 하며, 더불어 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재로 인해 이행강제금 부과 및 철거 등의 법적·금전적 리스크가 매우 큰 물건입니다. 이러한 중대한 하자가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 인수해야 할 비용과 발생 가능한 리스크를 정확히 파악한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다. 제시된 시세 분석 및 예상 입찰가는 이러한 리스크를 반영한 보수적인 견해입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.