나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554034 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 462 서희스타힐스스타디움센트럴시티 106동 35층3501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "도원역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "도원역")이
소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 39층 건내 35층 3501호로서(사용승인일: 2022.04.14)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 난방설비 및 화재탐지설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

462:준주거지역(2017-08-28),지구단위계획구역(2015-09-09)(숭의운동장(2007.4.16)),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),
건축허가·착공제한지역(세부시설제한),상대보호구역(광성중교),상대보호구역
(인천중앙여자상업고교),도시개발구역,과밀억제권역.

464:준주거지역(2017-08-28),지구단위계획구역(2009-03-09),상대보호구역(2021-05-
14),상대보호구역(광성중교),상대보호구역(인천중앙여자상업고교),도시개발구역
(2009-03-09),과밀억제권역,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.)).

464-1:준주거지역(2017-08-28),지구단위계획구역(2009-03-09),상대보호구역(인천중
앙여자상업고교),도시개발구역(2009-03-09),과밀억제권역,특별관리해역(시화
호-인천연안(2007.04.16.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경554034 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 462 서희스타힐스스타디움센트럴시티 106동 35층3501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협은행)

1.2. 건물 정보

아파트명: 서희 스타힐스 스타디움 센트럴시티

동/호수: 106동 35층 3501호

사용승인일: 2022년 4월 14일

건물 면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건축물 개요: 총 39층 건물 중 35층, 철근콘크리트구조

1.3. 토지 정보

토지 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 500,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "도원역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "도원역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역.

가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역.

상대보호구역 (광성중교, 인천중앙여자상업고교).

특별관리해역 (시화호-인천연안).

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

등기부채권 총액: 846,550,000원

주요 권리:

* 소유권보존 (김재헌)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 492,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (주식회사세움디엠씨, 341,000,000원)

* 가처분 (김성채)

* 임의경매개시결정 (농협은행, 455,254,580원)

* 가압류 (나완수)

3.2. 말소기준권리

2022년 6월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 복리시설이 구비되어 있음.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 인근 숭의동 지역에서 장기간 공사가 중단된 건물로 인해 슬럼화 우려 및 미관 저해 문제가 제기되고 있음. 이는 지역 전체의 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 39층 건내 35층 3501호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호 마감

설비내역: 급배수설비, 위생설비, E/V, 난방설비 및 화재탐지설비 등을 구비하고 있음.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 서희 스타힐스 스타디움 센트럴시티

주소: 인천광역시 미추홀구 숭의동 462

총 세대수: 992세대 (총 6개동)

최고 층수: 47층 (단지 전체 기준)

주차: 총 1458대 (지하 1443대, 지상 15대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

준주거지역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 특별관리해역 등 토지이용계획 상 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 및 규제 내용을 사전에 반드시 확인해야 함.

6.2. 임대관계 미상 관련 주의사항

본 건의 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 그러나 명도 진행 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 보증금 및 차임 등 세부 사항이 미상으로 인한 불확실성은 인지해야 함.

7. 종합 의견

2022년 4월에 사용승인된 신축 아파트로, 최신 건축 기술과 현대적인 편의시설을 갖추고 있어 건물의 상태가 양호함. 도원역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 주거 환경 또한 안정적인 편임. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건이며, 최근 실거래가 상승 추세를 고려할 때 향후 시세 상승 가능성도 기대됨.

8. 투자 포인트

- 2022년 준공된 신축 아파트로, 지역 내에서 희소성이 높음.

- 지하철 1호선 도원역 역세권 입지로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

- 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외 특별한 문제없이 취득 가능.

- 인천 지역의 도시 개발 및 재정비 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 500,000,000원

최근 실거래가 (84.9171㎡ 기준): 2026년 7월 12일 23층 440,000,000원, 2026년 7월 4일 28층 496,000,000원.

본 물건은 35층으로, 최근 거래된 28층 가격(496,000,000원)보다 높은 층수임을 고려할 때 가격 상승 요인이 있음. 감정가를 초과하지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 485,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.