나이스옥션 법원경매 성남 2023타경50740 [1] 경기도 광주시 태전동 387-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2023타경50740 [1] 경기도 광주시 태전동 387-1 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경50740
• 주소: 경기도 광주시 고불로 142-6, 1층102호
• 감정가: 217,800,000원
• 최저가: 106,722,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매3계 2023타경50740 | 소재지: 경기도 광주시 고불로 142-6, 1층102호 | 감정가: 217,800,000원 | 최저가: 106,722,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성남지원 2023타경50740 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2023타경50740 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 387-1 1층102호

용도: 다세대주택 (현재 근린생활시설(사무소)로 이용중)

감정가: 217,800,000원

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

건물면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

제시외건물면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 경OOOOOOOOO

특이사항: 1. 별도등기 있음. 2. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, "태전초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통입니다. 남측으로 노폭 약 18미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 4필지로 이루어진 사다리형이며, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 사망자('망')이며, 채권자는 '경OOOOOOOOO'입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 집합건물 등기부상 토지에 관한 별도의 등기가 존재함을 의미하며, 일반적으로 건물 신축 전에 토지에 설정되었던 근저당권, 가압류 등이 말소되지 않고 남아있는 경우에 해당될 수 있습니다. 이러한 별도 등기의 구체적인 내용(근저당, 지상권 등)과 말소 여부, 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 말소되지 않는 권리라면 매수인이 이를 인수해야 할 수 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 이용 상황이 외관상 탐문, 건축물현황도, 표준적 이용 상황을 바탕으로 평가되었으므로, 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 태전동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역으로 보입니다. 인근에 태전초등학교가 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 인근에 '파란만잔 광주태전점'과 같은 카페가 있어 생활 편의시설이 존재합니다. 다만, 해당 지역의 정확한 상권 활성화 정도는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 경기도 광주시 태전동에 소재하며, 태전초등학교가 인근에 위치해 있습니다. 대중교통으로는 버스 정류장이 근거리에 있어 이용이 편리합니다. 주변에는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 별도등기: 앞서 권리분석에서 언급했듯이, '별도등기 있음'은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이 등기의 성격에 따라 예상치 못한 채무나 권리를 인수하게 될 가능성이 있으므로, 등기부등본 및 매각물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다.

2. 이용상태와 용도: 현재 본건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중이나, 건물 용도는 다세대주택으로 등기되어 있습니다. 추후 주거용으로 사용하거나 타 용도로 변경 시, 관련 법규 및 절차를 확인해야 합니다.

3. 현장조사 제한: 이해관계인의 비협조로 인한 내부 상태 미확인은 실제와 다를 수 있는 위험을 내포합니다. 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

4. 지역특성: 본건은 토지이용계획상 제1종일반주거지역이지만, 주변에 소규모 공장이 위치하고 있어 주거 환경과의 조화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당되어 지역별 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 다세대주택(현황 사무소)으로, 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접한 지역에 위치합니다. 태전초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 '별도등기 있음'이라는 중대한 권리상의 문제가 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 등기의 상세 내용과 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다. 현재 용도와 다세대주택이라는 건물 용도 간의 차이, 그리고 현장 조사 제한으로 인한 불확실성도 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **잠재적 가치**: 경기도 광주시 태전동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **활용 가능성**: 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 다세대주택 용도와의 관계를 파악하여 주거용 또는 상업용으로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

3. **신중한 권리 분석**: '별도등기' 리스크를 철저히 분석하고, 이를 감수할 만한 가치가 있는지, 또는 이를 해결할 방안이 있는지 종합적으로 판단해야 합니다. 안전하고 확실한 권리 분석이 선행된다면, 저감된 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매3계