나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83652 [1] 경기도 화성시 영천동 744-3 주건축물1동 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83652 [1] 경기도 화성시 영천동 744-3 주건축물1동 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매4계 2024타경83652 | 소재지: 경기도 화성시 동탄치동천로3길 3-20 (영천동,주건축물1동) | 감정가: 1,764,002,900원 | 최저가: 864,361,000원 | 용도: 다가구주택

1. 수원 지원 2024타경83652 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경83652 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 744-3 주건축물 1동

용도: 다가구주택

감정가: 1,764,002,900원

토지면적: 252.10㎡ (약 76.29평)

건물면적: 429.08㎡ (약 129.85평)

건물 제시외면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO (주식회사 도우건축사사무소)

채무자: (정보 없음)

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외건물 포함

2. 1층은 ‘미소네’ 상호의 카페로 이용중임

3. 신청채권자 주식회사 도우건축사사무소로부터 2025. 11. 3.에 936,400,000원의 매수신청이 있고, 매수신청 보증금이 납부됨

1.2. 입지조건

본 부동산은 경기도 화성시 영천동 소재 "무봉초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도 또한 우수합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지 형태를 띠고 있으며, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 동측으로는 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 진입이 편리합니다. 이 지역은 전반적으로 주거 단지와 소규모 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오 시설이나 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 최OO이며, 채권자는 주식회사 도우건축사사무소입니다. 채무자에 대한 정보는 명시되지 않았으나, 신청 채권자의 매수 신청 및 보증금 납부가 있었던 점으로 보아 채권자의 적극적인 권리 행사가 예상됩니다. 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 관련 채권 및 권리관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 주의사항에 명시된 바와 같이 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물까지 포함되므로 현황 조사가 필수적입니다. 1층의 카페 영업 등 현재 임차인이 존재하는 경우, 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 1층에 '미소네'라는 상호의 카페로 이용되고 있으며, 2층과 3층은 주택으로 구성된 다가구 주택입니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 갖춘 소규모 상권을 형성하고 있습니다. 무봉초등학교와 가까운 거리에 위치하여 학군 수요와 더불어 학교 주변 상권의 이점을 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 인근에는 다양한 편의점, 식당, 카페 등의 근린생활시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 학교 주변 상권은 주로 학생과 학부모를 대상으로 하는 업종이 활성화될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

무봉초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다. 지역은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 계획적인 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 택지개발지구에 속해 있어 향후 기반 시설 확충 및 도시 발전에 따른 수혜가 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다. 특히, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 속해 있어 건물 이용 및 주변 상업 시설 운영 시 업종 제한이나 용도 변경에 대한 검토가 필요합니다. 2023년 8월 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이며, 1층 카페의 임대차 관계 및 정확한 현황 조사가 필수적입니다. 중복 병합 사건이라는 점과 신청 채권자의 매수신청이 있었다는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치는 불가합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 무봉초등학교 인근에 위치한 신축 다가구주택으로, 주거 및 상가 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 2023년 8월 사용승인된 최신 건물이라는 점과 1층 상가의 활발한 영업 활동은 긍정적인 요소입니다. 그러나 복잡한 권리 관계, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 명도 및 임대차 관련 불확실성 등은 면밀한 사전 조사와 신중한 투자를 요구합니다. 신청 채권자의 적극적인 매수 신청은 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 세워야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 8월 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮고, 초기 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 1층 상가(카페)의 현재 영업 중인 점은 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적이며, 추가 임대 수익 창출도 기대할 수 있습니다.

* 무봉초등학교 인근의 입지는 학생 및 학부모 수요를 기반으로 한 고정적인 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 택지개발지구 내 위치는 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 다가구주택으로서 층별 임대 수익을 통해 다각화된 수익원 확보 및 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

* 주변 지역의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매4계