나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87302 [1] 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 10층1014호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 " 동탄2동행정복지센터 " 북측 인근에 위치하며 주위
에는 업무시설, 오피스텔, 제반 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 10층 1014호로서
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

오피스텔(후면 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(동탄(1)지구) , 대로3류(폭 25m-30m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일함
2. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 수원지방법원 2024타경87302 (1) 사건으로 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 10층 1014호에 소재한 근린상가입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 133,000,000원입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경87302 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 10층 1014호

* 용도: 근린상가 (내부 이용 상태는 오피스텔로 확인됨)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 6.40㎡ (약 1.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 위치한 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)으로 지정되어 있으며, 대로 3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 현재 주택도시보증공사(채권자)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 110,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자(사업일자)는 2021년 9월 28일, 확정일자는 2021년 9월 3일입니다. 배당신고일자는 2023년 10월 5일입니다.

* 특이사항 및 주의사항:

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG 인수조건 변경에 따라 채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해서는 매수인이 인수하지 않습니다.

또한, 신청채권과 임차권 등기 채권은 동일합니다.

* 등기부 요약:

집합건물 등기부상 을구 3번 임차권 설정 등기(이소영, 110,000,000원)가 있으나, 신청채권자(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 매수인은 잔존 임대차 보증금을 인수하지 않습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 18일자 동화성세무서장의 압류입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (신청채권자의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해)

1.4. 상권분석

* 건물 구조 및 이용 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물이며, 해당 호실은 10층 1014호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창호로 되어 있습니다. 본 물건은 내부적으로 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 상업 지역: 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 상업 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 동탄2동행정복지센터와 인접해 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다. 주변에 상업시설, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용: 토지는 정방형의 형상이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 주차: 지하 주차장이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 여부: 채권자(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인은 임차인의 잔존 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 경매 절차 진행 상황을 최종 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 권리 관계 복잡성: 대항력 있는 임차인 존재 가능성과 인수 조건 변경으로 인해 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 동탄 신도시에 위치한 상업지역 내 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히, 채권자의 확약서 제출로 인해 임차인의 잔존 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 임대 현황을 파악하고 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 예상 투자 비용을 명확히 산정할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 동탄 신도시 중심 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 대중교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 잠재력과 인수 부담 없음에도 불구하고, 보수적으로 접근하여 감정가 수준을 기준으로 판단할 때, 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건의 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.