나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3712 [1] 서울특별시 성동구 용답동 234 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3712 [1] 서울특별시 성동구 용답동 234 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경3712
• 주소: 서울특별시 성동구 용답동 234
• 감정가: 308,000,000원
• 최저가: 246,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 업무시설

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3712 | 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 234 | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 246,400,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 특성 분석 보고서

1.1. 기본 정보 및 매각 물건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3712 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 234 (구분건물 내 제1층 제18호)

용도: 업무시설

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지일부지분/건물전체매각

경매구분: 부동산강제경매

* 면적 정보

- 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 매각)

- 건물면적: 40.10㎡ (약 12.13평)

* 채무 및 이해관계인

- 소유자: 김OO

- 채무자: 김OO

- 채권자: 윤OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각

주의사항:

- 일괄매각 (토지 지분매각, 건물 매각)

- 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 요구하므로 입찰 시 보증금 확인 필수

- 토지이용계획확인서 상 지역·지구 등에서의 행위제한 있음

2. 물건 분석 (Analysis)

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 지하철 5호선 장한평역 남동측에 위치하는 역세권 업무시설이다. 주변은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준이다. 차량 출입이 용이하며, 지하철역과 노선 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 상황은 매우 양호하다. 특히 역과의 접근성이 뛰어나 업무시설로서의 기능성은 우수하다.

2.2. 상권분석 (지역 특성 및 개발 호재)

본건 소재지는 '유통상업지역'에 해당하며, 상업시설 및 업무시설 건부지로 이용 중인 등고평탄한 사다리형 토지 위에 위치한다.

성동구 용답동 일대는 장한평역을 중심으로 한 유통상업 지역의 특성상 중고차 매매단지 등 특수 업종과 함께 일반 상권이 혼재되어 있다.

* 지역·지구: 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 정비구역(2018-01-11)(도시환경정비구역)

* 개발 호재: 본건은 '지구단위계획구역' 및 '도시환경정비구역' 내에 위치하고 있어, 노후된 건물을 정비하고 지역을 활성화하려는 서울시의 도시계획이 적용되는 지역이다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층으로, 외벽은 외장타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 창호는 스탠샷시 등이다.

이용상태: 현재 사무실로 이용 중이며, 급배수/위생설비 및 주차장 등이 구비되어 있어 업무시설로서 기본적인 사용 환경은 갖추고 있다.

2.4. 권리분석 (매각 물건 명세 요약)

본건은 '토지일부지분/건물전체매각'이며, 토지는 지분 매각으로 진행된다.

* 지분매각의 리스크: 토지 전체에 대한 소유권을 확보하는 것이 아니므로, 향후 다른 공유자들과의 협의(매입, 매도, 분할, 사용수익 범위 등)가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차를 거쳐야 할 수 있다.

* 강제경매: 채권자가 집행권원을 근거로 신청한 경매이므로, 일반적인 임의경매보다 권리관계의 복잡성이 낮을 수 있으나, 지분매각이라는 특수성이 더 큰 권리적 고려 사항이다.

2.5. 생활정보 및 주변 시설

장한평역 인근의 상업지역 특성상 다양한 근린생활시설, 식당, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성은 높다. 상권은 인근 오피스 상주 인구와 주변 거주 인구(30~50대 비율 높음)를 대상으로 활성화되어 있으며, 주중에는 업무 위주, 주말에는 주변 주민 위주의 소비가 이루어진다.

2.6. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

* 잠재적 리스크 (법률/행정):

- 토지이용계획확인서상 '대공방어협조구역(77-257m)', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 행위제한이 존재한다.

- 지분매각 물건이므로, 공유자 간의 법적 분쟁 가능성이 상존한다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 대규모 쓰레기처리시설 등)은 파악되지 않으나, 장한평 일대가 중고차 매매단지 및 과거 유흥 상권의 이미지를 일부 가지고 있어, 이러한 지역 특성이 투자자에게는 선호도에 영향을 미칠 수 있다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 유통상업지역 내 업무시설로, 입지 조건은 우수하나 '토지일부지분/건물전체매각'이라는 특수 물건에 해당한다. 낮은 감정가로 보이나, 토지 지분 매각의 특성상 공유물 처분 및 사용·수익에 대한 법적 리스크가 동반되므로, 일반 경매 물건 대비 면밀한 권리 분석과 공유자들과의 협상 전략이 필수적이다. 특히 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 입찰가를 신중하게 결정해야 한다.

3.2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 5호선 장한평역 역세권, 유통상업지역으로 높은 개발 잠재력.

* 개발 기대감: 도시환경정비구역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있다.

* 상대적 낮은 경쟁률: '지분매각'이라는 특수성으로 인해 일반 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있어, 충분한 법률 지식과 자금력이 확보된다면 비교적 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있다.

**투자 유의 사항: 지분매각 물건이므로, 명도뿐만 아니라 향후 공유지분의 처분 및 이용에 대한 구체적인 계획과 협상/법적 대응 전략을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.**

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계