나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63677 [1] 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 10층1005호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63677 [1] 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 10층1005호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63677 | 소재지: 서울특별시 강동구 진황도로 45, 10층1005호 (천호동,다성이즈빌) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63677 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 10층1005호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 275,000,000원

전용면적: 19.52㎡ (약 5.90평)

대지지분: 4.39㎡ (약 1.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축연도: 2020.12.24 (신축급)

1.2. 핵심 요약

본건은 서울 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하며, 주위가 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역 내 소형 주택입니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 입지적 장점이 매우 크며, 2020년 말에 건축된 신축급 건물 상태 또한 양호합니다.

다만, 을구1번 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 배당 절차에서 임차인의 보증금 잔액이 발생할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있어 철저한 권리분석이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 주거와 상업 기능이 혼재된 역세권 주변 지역으로, 주거 편의성이 높고 배후 수요가 탄탄한 입지를 자랑합니다.

인근에 지하철 5호선 "강동역"이 소재하며, 노선버스정류장도 인접하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

차량 진출입이 자유롭고 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 "진황도로"와 접하고 있어 도로 접근성도 뛰어납니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

주변에 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 역세권 상권을 형성하고 있어, 소형 주택의 임대 수요(1인 가구, 직장인)가 풍부할 것으로 예상됩니다.

준주거지역의 특성상 상업 시설 이용이 편리하며, 주거와 업무를 모두 충족하는 환경입니다.

생활 편의

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 주차 설비, 승강기 등 현대적인 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설

검색 결과, 천호동은 상업과 주거가 복합된 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으나 특정 주소지 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 역세권 이면도로의 특성상 유흥시설이나 소규모 숙박시설 등이 혼재될 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경 및 채광, 소음 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 취득에 법적 문제가 없습니다.

건물은 2020년 12월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 건물(지하1층/지상11층)이며, 제10층에 위치하여 일조 및 조망에 유리할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (을구1번 주택임차권등기)

본건의 가장 큰 리스크는 '을구1번 주택임차권등기'입니다.

주의사항: 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 '잔액'을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매각대금 외에 추가적인 인수금이 발생할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 매수 희망자는 배당요구 현황, 임차인의 대항력 유무, 보증금액, 말소기준권리 대비 선순위 여부 등을 면밀히 분석하여 인수할 금액을 정확히 예측하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 강동역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택(다세대)으로서, 희소성이 높은 준주거지역에 속하여 투자가치가 높습니다.

전용면적 19.52㎡의 소형 평형은 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대수익 확보에 유리합니다.

최대 리스크인 '임차보증금 인수 가능성'을 정확하게 분석하여 안전마진을 확보할 수 있는 입찰가를 산정한다면, 매우 매력적인 투자 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 지하철 5호선 강동역 초역세권 및 주요 도로 인접으로 임차 선호도 높음.

2. 토지의 가치: 준주거지역에 해당하여 토지의 잠재적 가치가 높음.

3. 신축급 건물: 2020년 말 준공으로 건물 상태 양호하며, 감가상각 부담 적음.

4. 소형 주택: 전용 5.90평으로 1인 가구 임대수익형으로 최적화됨.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계