나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63677 [1] 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제10층 제1005호로서
(사용승인일 : 2020.12.24)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로를 통하여 노폭 약 20m 내외의 "진황도로"와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 천호동 165-5 >, < (2) 천호동 165-12 > 공히

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

을구1번 주택임차권등기, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63677 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 10층1005호

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적: 19.52㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2020년 12월 24일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역"이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 세로를 통해 노폭 약 20m 내외의 "진황도로"와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 2일 접수된 마스턴제88호속초피에프브이의 가압류 (갑3) 입니다.

인수되는 권리: 을구1번 주택임차권 (2024년 2월 23일 접수)은 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 김홍미 (주택도시보증공사)

보증금: 270,000,000원

전입일자: 2021년 2월 19일

확정일자: 2021년 2월 17일

대항력: 있음

주택임차권등기: 을구1번

주의사항: 을구1번 주택임차권 등기 말소 조건에 따라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 강제경매(갑4, 말소), 압류(갑5, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 528,327,005원

4. 상권분석

본건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

역세권 및 대로변 상권의 특성을 가지며, 배후 주거단지를 기반으로 한 소비 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 강동역을 통해 강남, 광화문 등 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 북서측 인근에 동신중학교가 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

주거환경: 준주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수해야 할 선순위 임차보증금: 을구1번 주택임차권(김홍미)의 보증금 270,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하는 큰 위험이 있습니다.

낮은 건물 면적 대비 토지 지분: 건물 면적(19.52㎡)에 비해 토지 지분(4.39㎡)이 매우 작아, 건물 가치 대비 토지 가치 비율이 낮습니다.

임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재합니다. (김홍미)

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 강동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지 및 교통 여건은 우수하나, 가장 큰 문제점은 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 투입되는 총 금액이 시세 대비 높아질 수 있으므로, 철저한 권리분석과 배당 절차 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

강동역 초역세권 입지: 지하철 5호선 이용 편리, 강남 등 주요 도심 접근성 우수.

비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 양호한 건물 상태 기대.

복합 상권: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성 높음.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 건물 면적은 19.52㎡(약 5.91평)이며, 감정가는 275,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 "다성이즈빌(233-61)"의 25.69㎡ 면적이 2026년 5월 8일에 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 본건(19.52㎡)의 시세는 약 228,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 선순위 임차인 김홍미 씨의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 낙찰가 외에 추가로 인수해야 할 보증금까지 고려하면 실제 총 투입 비용은 상당하며, 이는 추정 시세(약 2.28억 ~ 3.85억)를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

배당에서 임차인이 얼마를 회수하느냐에 따라 매수인의 최종 부담액이 달라지지만, 최악의 경우(임차인이 배당을 거의 받지 못하는 경우)에는 낙찰가 + 270,000,000원이 총 투입 비용이 됩니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 인수해야 할 보증금(2.7억)을 고려하여, 총 투입 비용이 주변 시세를 넘지 않도록 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

보수적으로 예상되는 입찰가는 100,000,000원입니다. 이 경우, 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못한다면, 100,000,000원(입찰가) + (270,000,000원 - 임차인 배당액) 이 최종 부담액이 됩니다. 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정하면 총 370,000,000원이 투입되어, 이는 주변 시세보다 높은 수준이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 배당 예상액을 확인하고, 법원 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.