나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64236 [1] 서울특별시 송파구 거여동 291 거여2단지동아아파트 201동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거여역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량이 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 거여역)이 소재
하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층건 내 제13층 제1302호로서,
(사용승인일 : 1997.12.15.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 10m의 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부사항은 도시계획과 별도 확인 요
함), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(송파공업고등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 택
지개발지구기타(완료지구)<택지개발촉진법>, 공동주택용지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64236 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 291 거여2단지동아아파트 201동 13층1302호

용도: 아파트

감정가: 1,360,000,000원

토지 면적: 63.33㎡ (약 19.16평)

토지 지분: 63.327㎡ (약 19.16평)

건물 면적: 134.88㎡ (약 40.8평)

건물 지분: 134.88㎡ (약 40.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 재정비촉진지구, 유동화물건

1.1. 입지조건

주위 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거여역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자 2016-05-02, 권리금액 금362,900,000원)

기타 권리

등기부등본 상 소유권 이전, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

총 등기부채권 합계

1,970,294,705원

임차인 현황

* 물건 명세서상 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주거 지역으로서 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

지역 특징

주거 중심의 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 편의 시설 및 서비스업종이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트조 경사 스라브 지붕 15층 건물 내 제13층 제1302호입니다.

준공일자

1997년 12월 15일

내외부 마감

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 설비

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설

아파트 단지, 학교(송파공업고등학교 등), 공원 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구

해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 이는 긍정적인 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 상황에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

유동화물건

유동화 물건은 자산 유동화 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있으므로, 관련 법규 및 계약 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 노후화

1997년 준공된 건물로, 시설의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링, 또는 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 아파트로, 지하철 5호선 거여역 역세권에 자리하여 교통 여건이 우수합니다. 주변으로 아파트 단지와 각종 편의시설, 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

최근 실거래가를 비교 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 시장 가격보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

다만, 재정비촉진지구 및 유동화물건이라는 특수성을 가지고 있어, 투자 결정 시에는 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지

지하철 5호선 거여역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 송파구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

시세 차익 가능성

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 3층 물건이 1,500,000,000원에 거래된 바 있어, 본 물건의 감정가(1,360,000,000원) 대비 높은 시장 가치를 기대할 수 있습니다.

개발 호재

재정비촉진지구 지정은 향후 지역 개발 및 인프라 확충을 통해 주거 환경 개선과 더불어 부동산 가치 상승을 견인할 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,360,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 3층): 1,500,000,000원 (2026년 4월 9일)

본 물건은 13층으로, 3층 물건의 실거래가보다 더 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정가가 시장 가격보다 낮게 책정된 점과 층수 이점을 종합적으로 고려하여, 1,450,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.