나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64519 [1] 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 3층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64519 [1] 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 3층302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경64519 | 소재지: 서울특별시 광진구 동일로 294, 3층302호 (군자동,뫼비우스) | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 270,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경64519 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 3층302호입니다.

감정가는 3억 3,800만원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 17.12제곱미터(약 5.18평)이며, 건물(전용)면적은 37.40제곱미터(약 11.32평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 건물 내 제3층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 핵심 특이사항 및 권리적 안전성

가장 중요한 특이사항은 임차인의 '대항력 포기 확약서' 제출입니다 (2025.10.02.).

임차인은 배당금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이는 매수인이 명도(이사) 과정에서 임차인에게 대항력으로 인해 임차보증금을 추가로 인수해야 할 위험을 원천적으로 제거하므로, 권리 관계상 매우 안전하고 명도가 용이할 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 광진구 군자동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재한 주상혼용지대로서 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 5호선과 7호선 환승역인 군자역이 근거리에 위치한 더블 역세권입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 자차 이용 시 동부간선도로와 강변북로, 올림픽대로 등 주요 간선도로의 접근성도 탁월합니다.

2.3. 상권 및 배후 수요 분석

군자역 주변으로 스타벅스, 올리브영, 은행, 다이소, 영화관(CGV) 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높습니다.

인근에 한양대학교, 건국대학교, 세종대학교 등 대학교 밀집 지역이며, 성수IT밸리와 장안평 중고차단지 등이 근접하여 대학생 및 직장인의 임차 수요가 풍부한 직주근접 지역으로 미래 가치가 높습니다.

최근 2년 사이 역 주변으로 신축 오피스텔이 많이 들어서며 주거 환경이 개선되고 있는 추세입니다.

3. 권리분석 및 리스크 관리

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 정OO 소유의 부동산에 대하여 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 대항력 인수 여부 (핵심 포인트)

앞서 언급된 바와 같이, 임차인이 '대항력 포기 확약서'를 제출했습니다.

이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수할 위험이 없다는 것을 명시적으로 확인해 주는 것으로, 권리 분석상 '인수할 권리 없음'으로 확정되어 명도 리스크가 거의 해소된 최상급 물건으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

군자동 지역 일부는 오래된 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 다소 복잡할 수 있습니다.

다만, 본건 주변은 신축 오피스텔이 늘고 있어 환경이 개선되는 추세입니다.

별도로 검색된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 5·7호선 군자역 더블 역세권의 뛰어난 입지를 갖춘 소형 오피스텔로, 풍부한 대학생 및 직장인 임차 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

특히, 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하여 경매 투자 시 가장 큰 리스크 중 하나인 '임차인 보증금 인수 위험'과 '명도 저항 리스크'가 사실상 해소된 매우 안전하고 깨끗한 물건입니다.

초보 경매 투자자 또는 안정적인 소액 임대 수익을 원하는 투자자에게 적극적으로 추천하는 물건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계