나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65055 [1] 서울특별시 강동구 천호동 28 용명브릿지아파트 101동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65055 [1] 서울특별시 강동구 천호동 28 용명브릿지아파트 101동 6층606호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경65055
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로133길 51, 101동 6층606호 (천호동,용명브릿지아파트)
• 감정가: 735,000,000원
• 최저가: 588,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울동부지방법원 경매2계 2024타경65055 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로133길 51, 101동 6층606호 (천호동,용명브릿지아파트) | 감정가: 735,000,000원 | 최저가: 588,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경65055 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 서울특별시 강동구 천호동 28 용명브릿지아파트 101동 6층 606호이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 735,000,000원입니다. 소유자는 원OO, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 51.07제곱미터(약 15.45평)이고, 건물 전용면적은 90.01제곱미터(약 27.23평)입니다. 일반적으로 전용면적 대비 약 1.3배를 적용한 추정 분양면적은 약 117.01제곱미터(약 35.39평) 수준으로 예상됩니다. 토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 주요 도심 및 강동 지역으로의 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 606호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 섀시 창호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 토지는 부정형으로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. 특히 교육환경 보호구역 및 군사시설 보호법상의 제한은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 이OO의 신청에 의해 진행 중입니다.

3.2. 주요 권리 관계

특이사항으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인됩니다. 법원 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 매각 대금 외에 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 잠재적 리스크입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

주변은 주택 및 아파트 단지 위주의 주거 밀집 지역이며, 생활 편의 시설인 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 인구를 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 5호선 굽은다리역을 중심으로 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

천호중학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 비교적 안정적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 내에 위치하여 마트, 병원, 약국, 카페 등의 근린 편의시설이 도보 거리에 소재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크 (최대 리스크)

주의사항에 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 본건의 가장 큰 리스크입니다. 입찰 전에 임차인의 대항력 여부, 보증금 액수, 전입일자 등 임차 관계에 대한 철저한 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

6.2. 명도 리스크

매수인에게 대항력이 있는 임차인의 경우, 명도 협상 과정에서 난항을 겪을 수 있으며, 통상적인 명도 소송 외에 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 아파트 인근에 명확히 확인된 대규모 기피 시설(혐오시설)은 없습니다. 하지만 다세대 주택, 단독주택 등이 혼재된 지역의 특성상 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치하며, 5호선 굽은다리역과 근접하여 교통이 편리하고 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 전용면적 90.01제곱미터의 중형 아파트로서 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다.

그러나 감정가 대비 실제 투자가치를 판단함에 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 따라서 입찰자는 임차보증금 전액 변제 여부 및 인수 금액을 철저히 계산하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 권리 분석에 대한 전문적인 컨설팅 없이는 접근이 어려운 난이도가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지하철 역세권

지하철 5호선 굽은다리역을 이용할 수 있는 입지는 서울 지역 아파트로서 중요한 투자 포인트입니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치

강동구 천호동 일대는 주거 선호도가 꾸준한 지역으로, 중형 면적의 아파트가 7억 3천 5백만 원에 감정된 점을 고려할 때, 권리 분석을 통해 리스크가 해소되거나 인수 금액이 정확히 산정된다면, 시장 가격 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 수익성 확보 전략

임차인 인수 보증금액을 입찰가에 정확히 반영하여, 최종 매수 금액이 주변 실거래가보다 낮아지도록 보수적으로 입찰하는 전략이 필요합니다. 잔금 납부 후 임차인과의 명도 합의를 위한 준비가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계