나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8543 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1745 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 소재 “쉬는팡교차로” 남측
인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는
지역임.
기호(3): 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 소재 “쉬는팡교차로”북서측
근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 일부 단독주택 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용
건부지로 이용중임.
기호(3): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로
이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.
기호(3): 남서측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립
제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등
급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리
구역<하수도법>.
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 초가,스레트지붕(현황 목조 및 보강블럭조 함석지붕) 단층건으로서,
(사용승인일자:1976)
외벽: 잡석마감 및 시멘트몰탈마감 등
내벽: 벽지마감 등
바닥: 목재 및 모노륨마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2-1,2-2): 현황 소재불명 상태임.
기호(2-3,2-4): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2)의 공부상 구조는 목조 초가, 스레트지붕이나, 현황 목조 및 보강블럭조
함석, 기와지붕이며, 공부상 용도가 단독주택, 동물관련시설이나, 현황 주택이며,
본건 중 일부는 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1 내지 1-5) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8543 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애월신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1745

용도: 단독주택

감정가: 213,650,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

건물면적: 92.00㎡ (약 27.83평)

건물 제시외면적: 25.60㎡ (약 7.75평)

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1 내지 1-5) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 소재 “쉬는팡교차로” 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임. 또한, “쉬는팡교차로” 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지 및 일부 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부와 건물 등기부 모두 동일한 권리 내역을 나타내고 있으며, 총 등기부채권액은 736,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 소유권 이전: 변창헌, 변홍순, 변동관 (증여)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소)

* 가압류: 송영삼, 조정숙, 청주지방검찰청 (모두 말소)

* 임의경매: 애월신용협동조합 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 변홍순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1998년 1월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

그러나 대항력 있는 임차인인 변홍순 씨가 존재하며, 보증금이 0원으로 배당받을 금액이 없어 인수될 가능성이 있습니다. 실질적인 인수 금액은 불확실하므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제주 애월읍 상가리 일대의 단독주택 매매가는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 다양하게 형성되고 있습니다. 조사된 바에 따르면, 3.3㎡당 약 100만원에서 200만원 선에서 시세가 형성될 수 있으며, 이는 대략 3억 3천만원에서 6억 7천만원 사이의 토지 가치를 예상하게 합니다. 본 물건의 감정가는 2억 1365만 500원으로, 토지 면적을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격일 수 있습니다. 단, 건물은 1976년 준공으로 연식이 오래되었고, 일부 discrepancies가 있어 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다. 주변에는 신축 빌라나 연립주택보다는 단독주택 위주의 거래가 이루어지는 경향이 있습니다.

4.2. 연립/다세대/빌라 매매/임대 정보

본 물건이 속한 애월읍 상가리 지역은 주로 단독주택 거래가 활발하며, 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 매물 정보는 상대적으로 적습니다.

4.3. 편의시설 및 혐오시설

제주 애월읍 상가리 지역은 관광지와 주거 지역이 혼재된 곳으로, 일상생활에 필요한 편의시설은 기본적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 최근까지 보고된 바에 따르면, 해당 지역 인근에 특별히 혐오시설이 입지하여 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 사항은 확인되지 않았습니다. 제주에는 봉개 매립장, 환경자원순환센터 등 과거 혐오시설로 인식되던 시설들이 친환경 공간으로 재탄생하거나 지역 경제에 기여하는 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 대중교통 노선이 인근에 있어 기본적인 이동은 편리합니다. 제주국제공항과의 접근성 또한 고려해 볼 수 있는 위치입니다.

5.2. 주변 환경

주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 애월읍은 아름다운 해안 경관과 관광 명소가 많아 주거 만족도가 높은 지역 중 하나입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(변홍순) 존재: 보증금이 0원이더라도 법적으로 대항력을 가지므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물의 실제 구조(목조 및 보강블럭조 함석, 기와지붕)가 공부상의 내용(목조 초가, 스레트지붕)과 상이하며, 일부 건물(기호 2-1, 2-2)은 현황 소재불명 상태입니다. 또한, 제시외 건물(주3, 주4)의 경우 실제 면적이 공부상 면적과 차이가 있습니다. 이는 건물 가치 평가 및 명도, 활용에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 연식: 1976년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 7억 3천 6백만원으로, 감정가에 비해 상당히 높은 편입니다. 이는 채권자 간의 복잡한 이해관계를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 상가리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 제주도의 핵심 관광지이자 주거지인 애월읍의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 공부와의 차이, 건물 노후화 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태를 정확히 파악하고, 임차인과의 명도 협상을 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 가치: 제주 관광의 중심지인 애월읍에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 토지 면적: 336㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 가격 조정 여지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 포함된 제시외 건물의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 213,650,500원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 물건의 실질적인 가치, 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 건물 상태에 대한 불확실성이 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건 분석을 고려할 때, 잠재적인 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 선에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 160,000,000원 ~ 181,000,000원 범위이며, 현장 방문 후 건물 상태와 명도 난이도에 따라 조정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 건물 수리 견적, 그리고 해당 물건의 경매 진행 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.