나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1566 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 510-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 소재 '제주중앙초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 단독주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물 등이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

3) 기호(1) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 등에 구애됨이 평가하였으며, 제시외건물 등의 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음.

4) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 단독주택은 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물로서, 외벽 : 벽돌 및 페인트 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등이며 부속건물 보일러실 및 부엌, 변소는 공히 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인트, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택 등임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생및급배수설비, 난방설비, 주방설비, 담장, 대문 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물은 현장조사시 폐문 및 관계인 등 부재로 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 감정평가선례 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1566 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 510-21 (신주소: 제주특별자치도 제주시 평전5길 18-2)

용도: 단독주택

감정가: 393,769,740원

토지면적: 191.30㎡ (약 57.87평)

건물면적: 100.81㎡ (약 30.52평)

건물 제시외면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

총 건물 관련 면적: 113.51㎡ (약 34.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOO

건축년도: 1986년 12월 4일 (사용승인일 기준)

등기부채권 총액: 420,094,446원

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 소재 '제주중앙초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경으로서는 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 세장형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

남측으로 폭 8m 미만의 소로3류에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 19일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을9)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 이전 등)는 인수되지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재까지의 총 채권액은 420,094,446원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 일괄 매각 물건이며, 소유권 미상의 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-3)이 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 지역 내 수요를 기반으로 합니다.

제주중앙초등학교가 인근에 있어 학군 관련 수요도 있을 수 있습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 보면, 2026년 3월~5월 사이에 면적 및 건축 연도에 따라 16,500만원 ~ 22,000만원에 거래되었습니다. (면적 50.97㎡ ~ 84.6㎡)

이는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상은 아니나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 제주중앙초등학교가 위치합니다.

이용상태는 단독주택으로, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 주방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부속 건물(보일러실, 부엌, 변소)도 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 건(2025타경1566) 외 한국자산관리공사 채권으로 인한 임의경매(2025타경8648)가 중복으로 진행 중입니다. 경매 진행 과정에서 하나의 사건이 취하되거나 변경될 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 등기부상에는 없으나, 감정평가 시 평가된 제시외 건물(2-1 내지 2-3)이 존재합니다. 소유권 관계를 명확히 하고, 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도면 및 인근 유사 물건의 표준적인 이용 상태 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

건축물 노후화: 1986년 준공으로 건축된 지 40년 가까이 되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적입니다.

1.6. 종합 의견

제주 삼도일동 소재 단독주택으로, 주거지로서의 입지 및 접근성은 보통입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

다만, 제시외 건물 존재, 건물 내부 미확인, 건축물 노후화, 중복 사건 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없습니다.

제주 삼도일동 지역의 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 적절한지 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 393,769,740원입니다.

본건은 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례(2026년 3월~5월, 16,500만원 ~ 22,000만원)와 직접 비교하기는 어렵습니다. 제공된 주변 시세 정보는 평당 약 645만원에서 1,428만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 토지 면적(191.30㎡, 약 57.9평)과 건물 면적(100.81㎡, 약 30.5평) 및 제시외 건물(12.70㎡, 약 3.8평)을 고려할 때, 감정가 393,769,740원 (토지 평당 약 680만원)은 주변 시세의 하단부에 위치할 가능성이 있습니다.

건축년도(1986년)가 오래된 점, 내부 확인 불가, 제시외 건물 등의 요소를 감안할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 370,000,000원 ~ 400,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.