나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1554 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1472-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 ""서귀포시청 제2청사"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대내 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서,
[사용승인일: 1995.01.09. 증축사용승인일자: 2014.01.14.]
외벽 : 치장벽돌 및 사이딩마감 등,
내벽 : 목재 및 벽지마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2-1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층건으로서,
[증축사용승인일자: 2013.07.15.]
내벽 : 시멘트몰탈 및 페인팅 등,
바닥 : 시멘트몰탈 등,

이용상태

기호(2) 다가구주택(5개호)으로 이용중이며,
기호(2-1) 차고로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 기본적인 위생, 급배수설비, 냉,난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

기호(2) 건물의 사무소부분(시멘트 벽돌조 14.04㎡ 및 경량철골구조 6.48㎡)은 현황 주택임.

기호(2-1) 건물은 남서하향의 완경사지대내 건축된 건물로서 남서측으로는 1층이나 북동측으로는 지하1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1554 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1472-12이며, 건물은 다가구주택으로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 663,003,240원입니다.

토지 면적은 351.90㎡ (약 106.47평)이며, 건물 면적은 284.16㎡ (약 85.96평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

채권자는 서OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 "서귀포시청 제2청사" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 주거 환경이 양호한 편입니다.

본 물건의 토지는 완경사지대 내에 위치한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용은 인근에 정기버스 노선이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 서홍새마을금고의 근저당권(84,000,000원)입니다.

이후 접수된 서홍새마을금고의 근저당권(120,000,000원), 서홍새마을금고의 임의경매 개시결정(199,982,623원), 제주신용보증재단의 가압류(30,995,269원), 서귀포농업협동조합의 가압류(11,573,291원)는 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 246,568,560원입니다.

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 기록(갑3: 임두안, 갑4: 임철섭 상속)이 확인됩니다.

임차인 현황 및 권리 분석:

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.10.25, 확정 2024.10.25, 배당 2025.10.20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2014.04.18, 확정 -, 배당 -, 대항력 있음.

주의: 박 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 보증금 합계는 0원이지만 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.02.03, 확정 -, 배당 -, 대항력 있음.

주의: 이 임차인 역시 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 보증금 합계는 0원이지만 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024.10.29, 확정 2024.10.29, 배당 2025.11.04, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 2,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입 2020.02.03, 확정 2020.02.03, 배당 2025.10.13, 대항력 있음.

* 최 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2014.04.18, 확정 2014.04.21, 배당 2025.09.26, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서귀포시 서호동은 서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 및 공공시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변에 단독주택과 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지이며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구는 아니지만, 주거지 지원 상권으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

서귀포시 중심부와도 접근성이 비교적 양호하여 시내의 다양한 상업 및 문화 시설 이용에도 무리가 없습니다.

1.4. 생활정보

서귀포시 서호동은 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

인근에 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 식사 해결이 용이합니다.

서귀포시청 제2청사가 가까워 행정 서비스 이용이 편리하며, 관련 공공기관 접근성이 좋습니다.

교육 시설로는 서귀포중학교, 서귀포여자중학교 등 중학교가 차량 이동 거리 내에 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

대중교통으로는 인근 버스 정류장을 통해 서귀포 시내 및 주요 지역으로 이동할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 와 이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 분쟁 또는 협상이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 할지라도, 이들의 점유 권한에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 건물 용도 불일치: 감정평가서 상 건물의 사무소 부분이 현황 주택으로 사용 중인 점은 건축물대장과의 차이가 있어 추후 활용이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등의 토지 이용 계획은 건축 및 개발에 대한 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서호동의 안정적인 주택가에 위치한 다가구주택으로, 행정기관 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 감정가 대비 채무 총액이 낮고, 대부분의 권리가 말소될 예정이라 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재는 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다. 건물 자체는 노후화되었으나, 다가구주택으로서의 활용 가치와 더불어 지역적 이점을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 서귀포시 서호동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 다가구주택 활용: 다가구주택으로서의 임대 수익 창출이 가능하며, 5개 호실의 임대 관리를 통해 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 시청 인근 프리미엄: 서귀포시청 제2청사 인근이라는 위치는 공공기관 종사자나 관련 업무자들에게 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 낮은 인수 채무: 말소기준권리 외 대부분의 채무가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 채무 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 663,003,240원을 기준으로 산정될 수 있습니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 결정 시 임차인 보증금에 대한 별도의 추가 부담은 없습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 시장 상황, 그리고 명도 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 개별적인 투자 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.