나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51880 [1] 전라남도 광양시 마동 1033 신원아르시스 102동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 마동 소재 '광양마동초등학교' 동측 인근에 위치한 신원아르시스
제102동 제4층 제407호로서, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 소재한
주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 4층 407호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 서측 및 북측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51880 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 마동 1033 신원아르시스 102동 4층407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 143,000,000원

* 토지 면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.74㎡ (약 25.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전라남도 광양시 마동 소재 '광양마동초등학교' 동측 인근에 위치한 신원아르시스 제102동 제4층 제407호로서, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 407호임.

* 도로 상태: 본건 아파트 단지 서측 및 북측으로 진입로가 개설되어 있음.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역 외.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 10월 22일 접수된 우리은행 근저당 (을1)이며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 채무 총액: 222,600,000원 (근저당 75,600,000원 + 주택임차권 147,000,000원 + 강제경매 147,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 30일

* 확정일자: 2022년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 법원의 배당 절차에 따라 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되므로, 명도 과정에서 특별한 문제는 없을 것으로 보이나, 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 주택, 상가 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 단지 내 및 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 지역 내 마트, 병원, 학교 등 생활 기반 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 단지 정보: 신원아르시스 아파트는 2013년 10월 11일에 사용 승인되었으며, 총 2개동, 198세대로 구성되어 있음. 본건은 102동 4층에 위치함.

* 건물 특징: 철근콘크리트구조로, 18층 건물 중 4층에 해당함.

* 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 제공함.

* 주차: 단지 총 주차 가능 대수는 208대로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편임.

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 광양마동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 2025년 8월 기준 1,276,880원의 체납 관리비가 확인되었음. 이는 매수인이 부담해야 할 공용부분 관리비가 포함되어 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 내역을 반드시 확인하여 인수 금액을 파악해야 함.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 법원의 배당 절차를 통해 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없음. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광양시 마동에 위치한 신축 연도(2013년)의 아파트로, 권리상 인수할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건임.

* 주변의 주거 환경 및 생활 편의 시설이 양호하며, 교육 환경 또한 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

* 체납 관리비 등 현황 조사 시 확인된 사항에 대한 철저한 사전 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 시 부담이 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸).

* 비교적 최근 건축 연도(2013년)의 아파트로, 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 주변의 주거 환경 및 교육 시설(광양마동초등학교 인근)이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적에 적합함.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 30일: 140,000,000원 (17층)

* 2026년 6월 26일: 145,000,000원 (7층)

* 2026년 7월 9일: 145,000,000원 (3층)

* 시세 분석: 최근 실거래가는 14,000만원에서 14,500만원 사이를 형성하고 있으며, 본건의 감정가 143,000,000원은 현재 시장가와 유사한 수준임.

* 예상 입찰가: 위 내용을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 14,500만원에서 15,000만원 사이를 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있음. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 함.

* 본건은 인수할 보증금이 없어 입찰가 산정에 부담이 적음.

* 추천 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.