나이스옥션 법원경매 순천 2025타경563 [1] 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 101동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 ""월앙골마을""동측 인근에 위치한 광양펠리시아 아파트 제101동 제20층 제2003호로서, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재한 주거지대 로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 20층 2003호로서,
외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽 : 도배벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

남측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경563 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 티OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 101동 20층 2003호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 176,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평)

1.5. 건물 정보

아파트명: 광양펠리시아아파트

준공일: 2022년 10월 31일

총 세대수: 497세대

최고층: 20층

본건 층수: 20층

구조: 철근콘크리트구조

총 주차대수: 385대 (지상 155대, 지하 230대)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 "월앙골마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재한 주거지대로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통망

단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

남측으로 진입로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 8월 9일자 티타임주식회사 전세권 설정 (100,000,000원).

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 주요 권리 내역

을1 (말소기준) : 전세권 설정 - 티타임주식회사, 100,000,000원, 2023.08.09 (매각으로 소멸 예정)

갑5 : 가압류 - 주택도시보증공사, 500,000,000원, 2024.01.02 (매각으로 소멸 예정)

갑6 : 가압류 - 주식회사휴먼스토리즈, 300,000,000원, 2024.11.12 (매각으로 소멸 예정)

갑7 : 압류 - 부산진구, 2025.06.09 (매각으로 소멸 예정)

갑8 : 임의경매 - 티타임, 100,000,000원, 2025.08.07 (본건 경매개시결정)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 전세권은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

별도의 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

임대차 관계는 미상임.

3.5. 미납관리비

2025년 8월 기준 미납관리비 477,740원이 확인됨. (일반적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없는 환경임.

4.2. 주변 상업시설

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 서비스를 이용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 마련되어 있음.

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

주변 도로 상태: 남측으로 진입로가 개설되어 있어 차량 접근 용이.

지도상 주변에는 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설 위주로 분포하고 있음.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 광양펠리시아아파트

주소: 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 (신금로 142)

사용승인일: 2022년 10월 31일

총 세대수: 497세대

총 주차 대수: 385대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있음.

6.2. 미납 관리비

477,740원의 미납 관리비가 확인되었으며, 이 중 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 금액 및 부담 주체를 확인해야 함.

6.3. 특이사항 기재

제공된 정보 중 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "선순위전세권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리가 전세권 설정이며 매각으로 소멸될 예정으로 기재되어 있음. 실제 현황과 등기부상 내역에 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 권리 관계를 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 최신 건축 연한을 갖춘 물건임.

등기부상 권리 관계는 말소기준 권리가 전세권 설정으로, 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

다만, 임대차 관계가 불분명하고 미납 관리비가 존재하며, 제공된 정보에 "선순위전세권" 관련 상이한 기재가 있어 추가적인 현장 확인 및 권리 분석이 필요함.

실거래가 정보에 따르면, 감정가(176,000,000원)는 현재 시세 범위(약 165,000,000원 ~ 185,000,000원) 내에 있는 것으로 파악됨.

이러한 점들을 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2022년 준공)로 상품성이 우수함.

* 광양 지역의 발전 가능성을 고려한 장기 투자 가치 보유.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 소멸되는 권리가 많음.

9. 예상 입찰가

감정가 176,000,000원 대비, 위에서 언급된 리스크 요소(임대차 관계 미상, 미납관리비, 권리관계 기재 불확실성)를 고려하여 낙찰가율 85~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정함.

현 시세 범위를 감안했을 때, 합리적인 범위는 다음과 같음.

예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.