나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51868 [1] 전라남도 순천시 옥천동 116-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 ‘옥천현대아파트’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 주로 단독주택으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건 및 근처까지 차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대부분 사다리형 및 부정형의 완경사지대내 토지로서
기호 1,2,3,4,7,8,10,15,16,17: 주거나지 등
기호 5,9,11,12,13,14: 단독주택 등의 건부지 등,
기호 6: 상당부분 인접지(옥천동 232-3번지) 주택부지로 이용중인것으로 사료됨.

인접 도로상태

기호2,8,10,17 : 폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하며, 일부 필지는 도로와 다소 고저차가 있음.
기호1,3,4,5 9,11,13~16 : 폭 약 1미터 내외의 포장도로에 접함.
기호6,7,11,12: 지적도상 맹지이나, 동일소유자의 인접지 또는 일단으로 이용중인 토지(옥천동 234-16번지, 순천시 소유) 등을 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6),(9),(11)~(16) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경
경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>


기호(7),(10),(17) :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(8) :제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적및건물개황도'및 '감정평가명세표' 상 제시외건물 (ㄱ)~(ㅂ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)~(마):시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위페인팅, 타일 등,
내벽: 벽지, 모르타르 등,
창호: 새시창호 등 마감임.

기호(ㄱ)~(ㅂ): 감정평가명세표 참조(이하 동일).

이용상태

기호(가),(나),(라):주택,
기호(다),(마):창고 및 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있으나, 대부분 방치된 상태로 정상적인 작동 여부는 확인 곤란함.

부합물 및 종물

일부 토지 및 건물에 부합물 및 종물이 소재하나, 면적이 협소하고, 현상이 불량하여 경제적가치가 미미한 바, 별도 구분평가하지 않고 토지 및 건물에 포함 평가함.

공부와의 차이

기호(마): 현황 인접지(옥천동 234-16번지, 순천시 소유)상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51868 (1)

소재지: 전라남도 순천시 옥천동 116-2

용도: 단독주택

감정가: 3815126800 원

토지면적: 5721.00㎡ (약 1730.7 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 200.74㎡ (약 60.7 평)

건물제시외면적: 133.89㎡ (약 40.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 ‘옥천현대아파트’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 주로 단독주택으로 형성된 기존 주택지대임.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지는 대부분 사다리형 및 부정형의 완경사지대로 이용되고 있으며, 주거나지 및 단독주택 건부지 등으로 활용 중임. 일부 필지는 인접지(옥천동 232-3번지)의 주택부지로 이용 중인 것으로 사료됨.

도로 상태는 일부 필지가 폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하며, 일부 필지는 폭 약 1미터 내외의 포장도로에 접함. 또한, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상태임.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등에 속함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을12 (근저당권, 2023-09-27, 1,800,000,000원) 및 을10 (근저당권, 2023-09-27, 1,800,000,000원)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기되었거나, 말소 예정인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (예: 근저당권, 지상권 등)

인수되는 권리: 토지 등기부요약상 갑6 (소유권이전청구권가등기)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으나, 매각으로 인해 소멸되는 권리보다 선순위일 경우 인수 여부 확인 필요. 다만, 등기부채권 총액 18억원으로 보아, 본 경매 절차 진행으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 임대 관계는 미상임.

채권 총액: 등기부채권 총액은 1,800,000,000원임.

4. 상권분석

제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보에 따르면, 옥천동 236-18번지의 '옥천파크빌'은 2025년 7월 8일에 12,500만원(1억 2,500만원)에 거래되었음. 해당 물건의 전용면적은 84.81㎡임.

이는 ㎡당 약 147만원 수준으로, 본건과 같은 단독주택이 아닌 연립다세대 주택의 시세임.

본건은 대규모 토지를 포함한 단독주택으로서, 토지 가치가 시세 분석에 중요한 요소로 작용할 것으로 예상됨. 제공된 비교 대상과는 물건의 성격이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

건축물표제부상 건물(6) 73.26㎡, 건물(11) 65.88㎡, 건물(14) 61.6㎡ (총 200.74㎡)는 단독주택으로 이용 중이며, 1981~1989년에 건축되었음.

5. 생활정보

본건이 위치한 옥천동 일대는 주로 단독주택이 밀집한 기존 주택지대임.

부근은 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

토지이용계획상 제1종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 강화 및 도시 계획적 관리가 이루어지는 지역임.

6. 잠재적 리스크

건물(14) (옥천동 234-14번지)이 현황 인접지(옥천동 234-16번지, 순천시 소유) 상에 소재하고 있어 경계 침범 또는 점유 관련 분쟁의 소지가 있음.

토지(목록 7, 옥천동 232-6번지)의 상당 부분이 인접지(옥천동 232-3번지)의 주택부지(뒷뜰)로 사용되고 있어 토지 이용에 대한 명확한 확인 및 정리 절차가 필요함.

건물들이 1981년~1989년에 건축되어 노후화되었으며, 설비 내역은 대부분 방치된 상태로 정상적인 작동 여부 확인이 어려움.

제시외 건물 (ㄱ)~(ㅂ)이 존재하며, 매각 대상에 포함됨.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 을13 지상권은 말소되었음. 그러나 별도의 비등기 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지 추가 확인이 필요함.

매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 옥천동에 위치한 단독주택으로, 대규모 토지(약 1730.7평)를 포함하고 있으며 임차인 인수 부담이 없다는 장점이 있음.

하지만 일부 건물(14)이 인접한 국공유지(순천시 소유) 상에 소재하고 있고, 토지(7)의 일부가 인접지 주택부지로 사용되고 있는 점은 심각한 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 또한, 건물들의 노후화 및 제시외 건물의 존재도 고려해야 할 사항임.

이러한 복합적인 요인으로 인해 권리관계 및 토지 이용 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

대규모 토지를 보유하고 있어 향후 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 초기 비용 및 기간을 절감할 수 있음.

옥천동 일대의 주거지로서의 입지성을 고려할 때, 토지 가치는 안정적으로 유지될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,815,126,800원이며, 채권 총액은 1,800,000,000원임.

제시된 정보 중 건물 14번지의 타인 토지 소재 및 토지 7번지의 이용 현황과 같은 중대한 권리 및 이용상 제약 사항이 존재하므로, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

이러한 리스크 요소를 충분히 고려하고, 관련 문제 해결 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

상기 감정가, 채권액 및 리스크 수준을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 28억원 내외로 제안할 수 있음. 이는 잠재적 문제 해결 비용 및 낙찰 후 예상되는 수익률을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 부동산 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.