나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51856 [1] 전라남도 여수시 문수동 5-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)는 전라남도 여수시 문수동 소재 여문초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는
주택, 아파트 등이 소재하며, 기호(3)은 전라남도 여수시 광무동 소재 여수시민회관 북서
측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 나지 등이 소재함.

교통상황

기호(2),(3) : 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 국도 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2) : 자루형 평지로서, 단독주택으로 이용중임.
기호(3) : 사다리형 저지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 남서측으로 포장도로에 접함.
기호(3) : 본건 서측으로 포장도로에 접하나, 본건 저지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여문초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>
기호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽 : 적벽돌 치장 등,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호1(가) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호1(가) : 급배수설비, 위생설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호1 (가) 건물 2층에 별첨 '지적 및 건물 개황도' 에 도시한 바와 같이
제시외건물(ㄱ) '판넬조 판넬지붕, 창고, 약 15㎡'가 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경51856 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 여수시 문수동 5-17이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 129,637,000원입니다.

토지 면적은 125.30㎡ (약 37.90평)이며, 건물 면적은 주택 63.00㎡ (약 18.94평)과 제시외 건물 15.00㎡ (약 4.54평, 창고)가 포함되어 있습니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 문수동에 소재하며, 여문초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택 및 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 국도가 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 자루형 평지로 단독주택으로 이용 중이며, 남서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 현황을 분석한 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

토지 등기부상:

* 갑구 7: 2010년 1월 27일 소유권 이전 (전양자 외 2명)

* 갑구 9: 2018년 8월 17일 공유자전원지분전부이전 (전동석, 매매)

* 을구 3: 2024년 9월 6일 근저당권 (주식회사강남종합주류, 70,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 10: 2025년 8월 1일 강제경매 (주식회사위너스에프앤디, 19,202,564원) - 본 경매 개시

건물 등기부상 현황도 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지고 있습니다.

말소기준권리는 2024년 9월 6일 접수된 주식회사강남종합주류의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리 분석:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 물건명세서 상 특이사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 지상권의 존부 및 범위 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 시 인수될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 3월부터 5월 사이에 전용면적 약 50.31㎡ ~ 66.69㎡의 다세대/연립주택이 4,700만원에서 6,000만원 사이의 거래가격을 형성하고 있습니다.

이러한 거래 사례들은 집합건물(다세대/연립)에 대한 정보로, 본건과 같이 넓은 토지를 보유한 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기에는 차이가 있습니다.

감정가는 129,637,000원이며, 토지(125.30㎡)와 주택(63.00㎡ + 제시외 15.00㎡)을 포함한 총액입니다.

인근 유사 부동산의 거래 동향을 고려할 때, 본건의 감정가는 토지 가치를 포함하여 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 여수시 문수동에 위치하며, 여문초등학교 북측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변은 주택과 아파트가 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 용도 지역 내에서 단독주택으로 이용 중입니다.

건물은 1988년 10월 14일 건축 허가를 받은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 급배수, 위생, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

* 건물 노후도: 1988년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 15㎡ 규모의 제시외 건물(창고)이 포함되어 있으나, 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 확인 및 현 상태 점검이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역 등의 토지 이용계획상의 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 문수동의 주거지역 내에 위치한 단독주택으로, 여문초등학교와 인접하여 교육적 이점이 있습니다. 125.30㎡의 토지 면적과 63.00㎡의 주택, 그리고 15.00㎡의 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 건입니다. 감정가는 129,637,000원으로, 주변 집합건물 시세 대비 토지 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 등기부 및 물건명세서상 확인되는 미확인 지상권 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 여문초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 매력적인 입지입니다.

* 넓은 토지 면적: 125.30㎡의 토지는 향후 재건축이나 증축 등을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 도심 속 단독주택은 희소성이 높아 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,637,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 다세대/연립주택의 실거래가는 4,700만원 ~ 6,000만원 수준으로, 본건 단독주택의 가치와 직접적인 비교는 어렵지만 지역 내 주거용 부동산의 일반적인 가격 수준을 가늠할 수 있습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 등기부상 명확히 확인되지 않는 지상권의 존재 가능성입니다. 이로 인한 잠재적인 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 이러한 권리관계의 불확실성을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 103,700,000원 ~ 116,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.