나이스옥션 법원경매 순천 2025타경565 [1] 전라남도 여수시 학동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1),(3) : 대상 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 '여수시립쌍봉도서관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(4) : 대상 물건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재 '하관마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 농경지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1),(3) : 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨. 일련번호(4) : 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 등고평탄한 사다리형의 토지로, '주거용 건부지'로 이용중임. 일련번호(3) : 등고완만한 부정형의 토지로, '주거용 부속토지'로 이용중임. 일련번호(4) : 등고완만한 부정형의 토지로, 주거나지이나 활잡목이 자생하는 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 노폭 약5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 서측으로 노폭 약5m, 남측으로 노폭 약9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 일련번호(4) : 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제1종일반주거지역, 시가지방재지구(2023-02-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> ■ 일련번호(3): 제1종일반주거지역, 시가지방재지구(2023-02-02), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법> ■ 일련번호(4): 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '주거용 부속토지'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(1),(3) 지상에 식재된 수목 및 정원석은 거래관행 및 경제적가치를 고려하여 토지에 포함하여 일괄평가하고 경제적가치를 고려해 수목 및 정원석 가격을 별도로 기재하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2.(가) : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽 : 적벽돌 치장 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경565 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 63-23

신주소: 전라남도 여수시 학동서4길 11 (학동)

용도: 단독주택

감정가: 728,308,200원 (7억 2,830만 8,200원)

토지면적: 691.40㎡ (약 209.15평)

건물면적: 98.50㎡ (약 29.80평)

건물 제시외면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

건축 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

건축 연도: 1991년 준공

2. 입지조건

주위환경: 전라남도 여수시 학동 소재 '여수시립쌍봉도서관' 서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 상가 등이 소재하는 주택지대입니다. 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통시됩니다.

도로상태: 대상 물건(일련번호 1)은 서측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 대상 물건(일련번호 3)은 서측으로 노폭 약 5m, 남측으로 노폭 약 9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다. 대상 물건(일련번호 4)은 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 대상 물건(일련번호 1, 3)은 제1종일반주거지역, 시가지방재지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역입니다. 대상 물건(일련번호 3)은 추가로 준보전산지입니다. 대상 물건(일련번호 4)은 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)이며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역입니다.

토지 이용 현황:

* 일련번호 (1): 등고평탄한 사다리형 토지로, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 일련번호 (3): 등고완만한 부정형 토지로, 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '주거용 부속토지'로 이용 중입니다.

* 일련번호 (4): 등고완만한 부정형 토지로, 주거나지이나 활잡목이 자생하는 '자연림' 상태입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 12일자 여천농업협동조합 근저당권 (을6).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 대상 물건은 '여수시립쌍봉도서관' 인근에 위치한 단독주택 및 상가 혼합 주택지대입니다.

비교 물건 분석: 제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대, 빌라로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 화인아트빌 (연립다세대, 38.04㎡): 2026년 2월 8,500만원에 거래되었습니다.

* 일진빌라 (다세대, 102㎡): 2026년 5월 및 2025년 2월 각각 15,700만원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 7억 2,830만 8,200원입니다. 단독주택의 경우 토지의 가치가 중요하며, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 제한적입니다.

5. 생활정보

편의시설: '여수시립쌍봉도서관'이 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

주거환경: 단독주택과 상가가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 처리 결과에 따라 낙찰가의 변동성이 발생할 수 있습니다.

일괄매각 및 제시외 건물: 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함되므로, 이에 대한 관리 및 철거, 활용 방안을 고려해야 합니다.

토지 이용 규제: 대상 토지는 제1종일반주거지역, 시가지방재지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다. 또한, 일련번호 (4) 토지는 도시계획시설 '도로'에 저촉될 가능성이 있습니다.

임차인 미상: 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 임차인 정보가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 현황: 일련번호 (3) 토지의 경우 공부상 지목이 임야이나 현황은 주거용 부속토지로 이용 중이며, 일련번호 (4) 토지는 자연림 상태로, 본 주택과의 직접적인 연관성 및 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동에 위치한 단독주택으로, 토지(691.40㎡)와 건물(98.50㎡)이 일괄 매각되며 제시외 건물(29.20㎡)도 포함됩니다.

주변 환경은 단독주택 및 상가 혼합 지역으로, 도서관이 인근에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 하부의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보가 미상인 점과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

토지 이용 규제 및 일부 토지의 현황(자연림) 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

여수시 학동 지역의 단독주택 부지로서의 잠재력.

토지 면적이 넓어 증축 또는 재건축 시 활용 가능성.

일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 소유 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 728,308,200원

주변 부동산 매매 정보가 대부분 연립, 다세대, 빌라이며, 본건과 같이 대지 면적이 넓은 단독주택의 최근 실거래 사례를 찾기 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 보수적으로 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수할 권리 및 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 파악되나, 임차인 정보 미상이라는 리스크를 감안해야 합니다.

현 시세 분석 및 유사 단독주택 거래 사례 부족을 감안할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 5억 1천만원 ~ 6억 2천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 가치 평가를 위해서는 해당 지역의 유사 단독주택 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.