나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33519 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1382-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용봉동 태봉초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태

남측으로 광대한면, 북측으로 소로한면, 서측으로 보행통로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m ~ 30m)(접함), 도로(접함), 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 (사용승인일: 2002.7.30)

5층 사무소 138.6㎡ 증축 (2003년): 경량철골조


외 벽: 석재붙임 및 드라이비트마감 등

이용상태

1층 ~ 3층: 상업용 / 4층: 업무용 / 5층: 업무용, 관리실

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 1식(약 5m x 2.5m) - 5층 소재

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

5층 사무소 138.6㎡ 증축 (2003년): 경량철골조


평가외: 차양 1식, 판넬조 판넬지붕 등 창고 2식 - 1층 소재(임차인 소유)

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 1층에 소재하는 임차인 소유의 차양 1식, 판넬조 창고 2식 매각 제외
- 옥상의 중계기 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33519 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1382-1

용도: 근린시설

감정가: 2773380900원

토지면적: 498.00㎡ (약 150.6평)

토지지분: 498㎡ (약 150.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1327.55㎡ (약 401.7평)

건물지분: 1327.55㎡ (약 401.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOO

주의사항:

- 일괄매각(제시외 건물 포함)

- 1층에 소재하는 임차인 소유의 차양 1식, 판넬조 창고 2식은 매각에서 제외됩니다.

- 옥상의 중계기는 매각에서 제외됩니다.

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용봉동 태봉초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지 이용 및 현황

장방형의 평지로, 현재 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남측으로는 넓은 도로, 북측으로는 소로, 서측으로는 보행자 통로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 일반도로에 접해 있습니다. 또한 토지구획정리사업지구 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2002년 1월 21일 접수된 광주은행의 근저당권(을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2002년 8월 2일 접수된 광주은행의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이나, '대항력있는 임차인'인 이혜란(나래건축사사무소)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 251,000,000원이며, 전입일자는 2001년 3월 1일입니다. (비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인의 존재는 법적 검토가 반드시 필요합니다.)

* 말소되는 권리

매각으로 인해 을구의 근저당권, 갑구의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 현재 등기된 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 종합

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 2,177,500,000원입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당될 것으로 보입니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 해당 임차인의 보증금 변제 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황

* 이혜란 (나래건축사사무소)

보증금: 251,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2001-03-01

확정일자: 2025-10-24

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고:

* 뉴삼원종합건설주식회사

보증금: 251,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2002-08-17

확정일자: 2002-10-25

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 주식회사동성건설,김재현

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-24

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-16

확정일자: 2025-09-08

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-07-10

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 이혜란 (나래건축사사무소)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2002-12-03

확정일자: 2025-10-23

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

비고:

* 김 (서강건축사사무소)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2002-12-03

확정일자: 2025-10-23

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

비고:

* 김 (용건축사사무소)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

비고:

* 주식회사삼원이엔씨, 황

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-06-24

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 주식회사지엘디지털, 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 주식회사위더스, 강

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-24

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-22

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

1.3. 상권분석

* 주변 상업 환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동의 상업 지역에 위치하며, 주위는 다양한 상업용 건물들로 구성되어 있습니다. 태봉초등학교 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 있습니다.

* 잠재적 상업 가치

대로변에 인접하고 소로 및 보행자 통로와도 접하고 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역이라는 용도지역은 상업 활동에 영향을 줄 수 있으나, 해당 지역의 특성을 살린 업종 운영 시 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설

태봉초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설

제공된 정보만으로는 인근 편의시설(병원, 마트 등)에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

* 혐오 시설

제공된 자료 내에서 주변에 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 관련 위험

251,000,000원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인 이혜란 씨의 존재는 주의가 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 명확한 배당 및 변제 여부를 확인하지 않고 입찰할 경우, 해당 보증금을 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다.

* 매각 제외 물건 관련 위험

1층의 차양과 판넬조 창고 2식, 옥상의 중계기가 매각에서 제외되어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 만약 해당 물건들이 현재 이용 중이거나 철거 시 비용이 발생하는 경우, 별도의 협의나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 관련 위험

공동담보로 진행되는 물건이므로, 본 건 외 다른 담보물건의 경매 결과나 채권자의 처리 방안에 따라 경매 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

* 법적 해석의 여지

'인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력있는 임차인'의 보증금 액수가 상이하게 기재된 부분은 법률 전문가를 통해 명확한 해석과 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 상업 지역에 위치한 근린시설 건물로, 교통 접근성이 양호하고 상업적 가치가 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 251,000,000원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인의 존재가 주요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시에도 불구하고, 이에 대한 철저한 법적 검토와 확인 절차가 필수적입니다. 매각 제외 물건에 대한 사항도 낙찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 조건

대로변에 접하고 버스 승강장이 인근에 있어 접근성이 우수합니다.

* 상업적 활용 가능성

상업용 지역에 위치하며, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 인수 보증금 관련 잠재적 이점 (확인 필수)

만약 '인수 보증금 합계 0원'이 정확하며 대항력있는 임차인의 보증금까지 모두 경매 절차에서 해결된다면, 해당 금액만큼의 부담 없이 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,773,380,900원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금 제외: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점을 바탕으로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없다고 가정합니다. (단, 이 부분은 반드시 법률 전문가를 통해 최종 확인이 필요합니다.)

* 시장 상황 및 경쟁률: 실제 경매에서의 경쟁 상황, 유사 물건의 거래 사례, 지역 부동산 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 물건의 명확성 확보: 대항력있는 임차인 관련 리스크가 명확히 해소될 경우, 감정가 대비 높은 비율로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다. 반대로 리스크가 명확히 해소되지 않을 경우, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 신중하게 접근해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 상기 요인들을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석과 법률 검토 후에 결정되는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.