나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5115 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1369-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 ""서광초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장 및 광주도시철도(쌍촌역, 1호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서,(사용승인일: 2003.10.20.)
- 외벽: 페인팅 및 드라이비트 마감 등,
- 바닥: 타일 깔기 등,
- 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호 2-가는 1 ~ 3층 공히 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 소화경보설비 등이 설치 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경5115 (1) 사건에 해당하며, 광주광역시 서구 쌍촌동 1369-7번지에 소재한 다가구주택입니다.

토지 면적은 233.50㎡(약 70.6평)이며, 건물 면적은 393.06㎡(약 118.9평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕으로, 지상 3층으로 이루어져 있습니다. 사용승인일은 2003년 10월 20일입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 정재근으로 파악됩니다.

감정가는 859,102,240원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "서광초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 버스정류장과 광주도시철도 1호선 쌍촌역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 정방형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 2025년 8월 5일 접수된 정재근의 강제경매 개시 결정(갑10, 갑8)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 본건에는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

정확한 인수 대상 임차인 및 보증금은 다음과 같습니다.

* 강 : 보증금 0원, 전입일자 2023-12-19, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 한국토지주택공사(임차인: 고 ): 보증금 80,000,000원, 전입일자 2021-03-16, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(임차인: 김 ): 보증금 95,000,000원, 전입일자 2023-03-23, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(임차인: 임 ): 보증금 80,000,000원, 전입일자 2022-02-22, 대항력 있음.

* 전 : 보증금 2,000,000원, 전입일자 2023-03-14, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 전입일자 2023-07-31, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(임차인: 유 ): 보증금 95,000,000원, 전입일자 2023-03-27, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(임차인: 정 ): 보증금 70,000,000원, 전입일자 2022-07-19, 대항력 있음.

상기 임차인들의 총 보증금 합계는 약 432,000,000원입니다.

등기부등본상 을구에 기재된 주택임차권 등기(을12, 을13, 을14, 을15, 을16)는 말소기준권리보다 선순위로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

따라서, 본건은 인수되는 임차 보증금 총액이 상당하므로 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하여 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교가 있어 학군 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 외부 지도 서비스 등에서 주변 혐오시설의 유무를 직접 확인하는 것이 필요하나, 본 보고서에서는 해당 정보 제공이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서광초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 쌍촌역(1호선)이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 2003년 10월 20일 사용승인된 3층 다가구주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 소화경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 임차인 인수 보증금: 총 약 432,000,000원에 달하는 임차인 보증금을 매수인이 인수할 위험이 가장 큰 리스크입니다. 이는 물건의 실질적인 취득 가격을 크게 상승시킬 수 있습니다.

* 강 임차인의 불확실한 보증금: 보증금 0원으로 되어 있으나 대항력이 있어 잠재적인 인수 대상이 될 수 있으므로, 상세 내용 확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 2003년 준공 건물로 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 제1종지구단위계획구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 편리한 교통망과 정비된 주거 환경을 갖춘 다가구주택입니다.

하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 총 보증금 약 432,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있다는 점이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

따라서, 투자를 고려하신다면 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악하고, 이를 제외한 실질적인 부동산 가치 및 향후 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(예상, 1호선 쌍촌역 인근)을 통한 우수한 교통 편의성.

* 안정적인 주택지대에 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임차인 확보를 통한 임대 수익 창출 잠재력. (단, 높은 인수 보증금으로 인한 초기 자금 부담 및 수익률 변동성 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 859,102,240원입니다.

권리분석 결과, 총 약 432,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 실질적인 부동산 가치(감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액)는 약 427,102,240원 (859,102,240원 - 432,000,000원) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 49.7%에 해당합니다.

입찰 시에는 상기 인수 보증금 잔액의 현실적인 변제 가능성, 시장 시세, 건물 상태, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 타당하며, 정확한 입찰가는 현장 조사와 면밀한 배당 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.