나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33463 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 304-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ‘남양유업주식회사 나주공장’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도주변 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형, 주거나지 일련번호 2) 부정형, 주거나지 일련번호 3) 부정형, 주거나지 일련번호 4) 부정형, 주거나지 일련번호 5) 자루형, 주거나지 일련번호 6) 부정형, 공업용 일련번호 13) 부정형, 주거나지 일련번호 14) 부정형, 주거나지 일련번호 16) 부정형, 주거나지 일련번호 17) 부정형, 주거나지 일련번호 19) 부정형, 공업용 일련번호 21) 부정형, 주거나지 일련번호 22) 부정형, 주거나지 일련번호 23) 부정형, 주거나지 일련번호 24) 부정형, 공업용 일련번호 25) 부정형, 공업용 일련번호 30) 부엉형, 공업용 일부 도로

인접 도로상태

일련번호 1),5),6),13),14),19) 남측으로 왕복 4차로 포장도로에 접함. 일련번호 2),3),4),15),16),17),21),22),23) 맹지. 일련번호 24),30) 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 일련번호 25) 남측으로 왕복 4차로 포장도로와 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 3) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 4) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 6) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 13) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 14) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 15) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 16) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 17) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 19) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 21) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 22) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 23) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 24) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 25)

제시목록 외의 물건

일련번호 6) 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄷ), 제시외구축물 a,b,e,f)가 소재함. 일련번호 19) 지상에 제시외건물 ㅇ)이 소재함. 일련번호 23) 지상에 제시외구축물 c,d)가 소재함. 일련번호 24) 지상에 제시외건물 ㅁ)이 소재함. 일련번호 25) 지상에 제시외건물 ㄹ,ㅂ), 제시외구축물 g)가 소재함. 일련번호 30) 지상에 제시외건물 ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2,22,24) 지목 과수원이나 현 주거나지. 일련번호 30) 지목 대이나 현황 일부 도로.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 중 일부(16,987㎡)는 빛가람센트럴지역주택조합(조합설립인가일 : 2025. 3. 14.)의 주택건설사업부지로 공고되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 ; 몰탈위 페인트 마감 일련번호 9-2) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 9-3) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-1) 시멘트블록조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-2) 시멘트벽돌조 기타지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-3) 시멘트블록조 함석지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-4) 경량철골조 판넬지붕 단층 벽체 : 판넬마감 일련번호 11) 시멘트블록조 기타지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-1) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-2) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-3) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-4) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-6) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-8) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-12) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 27-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 28) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감

이용상태

일련번호 7-4) 창고, 변소 일련번호 9-2) 공장 일련번호 9-3) 공장 일련번호 10-1) 공장 일련번호 10-2) 공장 일련번호 10-3) 창고 일련번호 10-4) 창고 일련번호 18-1) 공장 일련번호 18-2) 공장 일련번호 18-3) 공장 일련번호 18-6) 공장 일련번호 18-8) 공장 일련번호 18-12) 공장 일련번호 27-1) 창고 일련번호 28) 공장

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

일련번호 7-4) 공부상 스레트지붕이나 슬래브지붕임. 일련번호 9-2) 공부상 스레트지붕이나 판넬지붕임. 일련번호 9-3) 공부상 스레트지붕이나 판넬지붕임. 일련번호 11) 공부상 공장이나 사무실임. 일련번호 18-12) 공부상 스레트지붕이나 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 7-1,7-2,7-3,8,9-1,12,18-5,18-7,18-9,18-10,18-11,18-13,18-14,18-15,18-16,20-1, 20-2, 26,27-2,29)는 소재불명임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 구축물 매각 포함)
목록 1. 지분매각, 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(2005마1078)
목록 7. 건물 중 일반철골구조 기타지붕 단층 공장 717.5㎡, 부속건물 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 광 12.2㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 광 24.1㎡는 현황상 각 소재불명임
목록 9. 건물 중 시멘트블록조 기타지붕 단층 공장 423.1㎡는 현황상 소재불명임
목록 18. 건물 중 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 165.2㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 사무실 145.7㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 109.1㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 창고 86㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 73㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 16.1㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 창고 8.9㎡, 부속건물 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 광 4.9㎡, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 광 6.6㎡는 현황상 각 소재불명임
목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 목록 19. 토지(촌곡리 306-3) 및 인접지 목록 25. 토지(촌곡리 249-4) 양지상에 소재함
본건 목록 3, 4, 15, 16, 17, 21 토지 맹지임
본건 토지 공부상 지목은 전, 과수원, 대지이나 현황은 주거나지 및 공업용 용지임
감정평가서상 본건 건물, 제시외 건물 및 제시외 구축물은 평가가치가 없는 것으로 조사됨
목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 소재하는 인접지 목록 25. 토지(촌곡리 249-4)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불문명함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지및기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33463 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 304-10

용도: 공장

토지면적: 19809.00㎡ (약 5992.12평)

건물면적: 5531.08㎡ (약 1673.17평)

감정가: 16,136,870,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주신용협동조합외 3명 (등기부등본상 확인)

1.2. 건물및토지세부사항

토지면적: 19809.00㎡

토지지분: 19726.3554㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5531.08㎡

건물지분: 5531.08㎡

건물 제시외면적: 179.00㎡

매각포함사항: 일괄매각 (제시외 건물 및 구축물 매각 포함)

1.3. 특이사항및주의사항

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 및 구축물 매각 포함)

목록 1. 지분매각, 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(2005마1078)

목록 7. 건물 중 일부(일반철골구조 기타지붕 단층 공장 717.5㎡, 부속건물 등)는 현황상 소재불명임

목록 9. 건물 중 일부(시멘트블록조 기타지붕 단층 공장 423.1㎡)는 현황상 소재불명임

목록 18. 건물 중 일부(시멘트벽돌조 등)는 현황상 소재불명임

목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 촌곡리 306-3 및 인접지 촌곡리 249-4 지상에 소재함

본건 목록 3, 4, 15, 16, 17, 21 토지는 맹지임

본건 토지 공부상 지목은 전, 과수원, 대지이나 현황은 주거나지 및 공업용 용지임

감정평가서상 본건 건물, 제시외 건물 및 제시외 구축물은 평가가치가 없는 것으로 조사됨

목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 소재하는 인접지 촌곡리 249-4 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불문명함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ‘남양유업주식회사 나주공장’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도변 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로상태

일련번호 1), 5), 6), 13), 14), 19) 필지는 남측으로 왕복 4차로 포장도로에 접함.

일련번호 2), 3), 4), 15), 16), 17), 21), 22), 23) 필지는 맹지임.

일련번호 24), 30) 필지는 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

일련번호 25) 필지는 남측으로 왕복 4차로 포장도로 및 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 관련 법령에 따른 지역지구 및 제한이 적용됨.

2.5. 주택건설사업부지관련사항

본건 토지 중 일부(16,987㎡)는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있어 개발 계획을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(9,350,000,000원)이며, 본 경매 절차로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 그 구체적인 내용 및 성립 여부는 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 송기철

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-09-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 관련 권리관계를 면밀히 검토해야 함.

3.3. 인수되는권리

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 송기철 관련 사항은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 나주시 금천면 촌곡리는 국도변을 따라 주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재된 지역으로, 공업 용도 또한 일부 편입되어 있음. 인근에 남양유업 나주공장이 위치하여 지역 산업 활동의 일부를 형성하고 있으나, 대규모 산업단지와는 거리가 있음.

4.2. 잠재력

토지 일부가 주택건설사업부지로 공고된 점은 향후 지역 개발 및 부지 활용 가능성을 시사함. 그러나, 현재로서는 공장 용도 외에 명확한 상업적 수요나 성장 잠재력을 파악하기 어려우며, 추가적인 주변 상권 및 산업 동향 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본 물건 인근으로 주거 단지, 근린생활시설, 학교 등이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능함. 다만, 공업 지역 특성상 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요함. (현 시점에서는 보고서 작성에 필요한 주요 혐오시설 정보는 확인되지 않음.)

5.2. 교통접근성

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 통해 환승 등이 필요할 수 있음. 광역 접근성은 국도를 통해 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

법정지상권 성립 여부가 불문명한 부분이 존재하며, 이는 매각 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있음. 특히 촌곡리 306-3번지 지상 건물 일부가 인접지(249-4)에도 걸쳐 있어 복잡한 법적 관계가 예상됨.

6.2. 물리적현황

일부 건물 목록(7, 9, 18)이 현황상 소재불명 상태임. 또한, 일부 토지(3, 4, 15, 16, 17, 21)는 맹지로, 건물 이용이나 접근에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 토지및건물상태

공부상 지목(전, 과수원, 대지)과 현황(주거나지, 공업용)이 일치하지 않아 향후 토지 이용 계획 수립 시 확인이 필요함. 감정평가서상 건물, 제시외 건물 및 구축물의 평가가치가 없는 것으로 조사된 점은, 해당 물건의 현재 상태나 활용도에 대한 재평가가 필요함을 시사함.

6.4. 임차인

보증금 0원에 대항력 있는 임차인(송기철)이 존재함. 이는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 상세 내역 및 예상되는 권리관계를 명확히 파악해야 함.

6.5. 사업부지지정

일부 토지가 주택조합 사업부지로 지정된 사실은, 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있는 요인으로, 해당 사업의 진행 상황 및 토지 사용 권한 등을 확인해야 함.

7. 종합의견

본건은 나주시 금천면 촌곡리에 소재하는 대규모 공장 부지로, 토지 약 5,992평, 건물 약 1,673평 규모에 감정가 161억 원으로 평가되었습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 성립 여부가 불문명한 점, 일부 건물이 현황상 소재불명이고 일부 토지가 맹지인 점, 지목과 현황의 차이, 그리고 감정평가상 건물 가치가 없는 것으로 조사된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지의 일부가 주택건설사업부지로 지정된 점도 신중한 검토가 필요합니다.

이러한 제반 사항을 고려할 때, 본 물건은 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석, 그리고 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자포인트

8.1. 부지규모

약 5,992평에 달하는 광활한 토지 면적은 향후 대규모 개발 또는 활용 시 큰 장점이 될 수 있습니다.

8.2. 활용가능성

현황 공업 용지 및 일부 주거 용지로 이용 가능하며, 지목과 현황 차이를 감안한 개발 계획 수립 시 잠재력이 있습니다.

8.3. 지역개발잠재력

일부 토지가 주택 건설 사업 부지로 지정된 것은 지역 개발과의 연계성을 보여주며, 해당 사업의 진행 상황에 따라 부지의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 161억 원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(법정지상권, 소재불명 건물, 맹지, 평가가치 없는 건물, 임차인, 사업부지 지정 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 법정지상권 문제 해결 비용, 소재불명 건물에 대한 원상 복구 또는 철거 비용, 맹지 해소 방안, 그리고 임차인과의 관계 등을 보수적으로 반영하여 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가는 법률 및 현장 전문가와의 상담을 통해 구체적인 위험 요소를 정밀 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.