나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4983 [1] 전라남도 화순군 이양면 강성리 산111-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 이양면 강성리 소재 ""진등마을"" 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 농어촌버스정류장 및 간선도로가
소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지의 자연림임.(일부 버섯재배중)

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건까지 세로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 지상에 이동가능한 저온창고, 비닐하우스, 농막, 모노레일은 각 매각제외
목록 1. 연고 미상의 분묘 2기 소재함
목록 1. 지적도상 맹지이나, 세로가 개설되어 있음
목록 1.,2. 수목 포함
목록 2. 지상에 이동가능한 저온창고는 매각 제외
목록 2. 맹지, 목록 1.을 통해 진입가능함
목록 2.는 경계가 불분명하여 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 면적 정보

토지면적: 104,769.00㎡ (약 31,691평)

건물면적: 해당 없음

1.2. 기본 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경4983 (1)

소재지: 전라남도 화순군 이양면 강성리 산111-1

용도: 임야

감정가: 275,388,500원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영암군산림조합 (영OOOOOO)

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 이양면 강성리 소재 "진등마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야가 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 농어촌버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 부정형의 급경사지 자연림으로, 일부 지역에서 버섯 재배가 이루어지고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상으로는 맹지이나, 현황 본건까지 차량 통행이 가능한 세로(사도)가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 농림지역, 가축사육제한구역(개,닭,오리,메추리 1000m 이내; 돼지 2000m 이내; 소,말,양,사슴 300m 이내; 젖소 500m 이내), 임업용산지, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 26일 접수된 영암군산림조합 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 1. 지상에 소재한 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있어, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

본 건과 관련된 등기부채권 총액은 66,408,207원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리

목록 1. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 가능성이 인수될 수 있는 권리입니다.

3.6. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 박병기 외 1명 (1989-04-13), 임경수 (2018-01-08)

* 근저당: 영암군산림조합 (2019-07-26, 말소)

* 지상권설정: 영암군산림조합 (2019-07-26, 말소)

* 가압류: 제이비우리캐피탈주식회사 (2024-03-21, 말소)

* 임의경매: 영암군산림조합 (2025-08-06, 말소)

* 강제경매: 홍기영 (2026-01-06, 말소)

4. 상권분석

본 물건은 임야로서, 주변 지역은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 활성화된 상권 형성은 미미한 상태입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 근거리에 농어촌버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 1. 지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 문제: 지적도상 맹지이나 현황 세로가 개설되어 있습니다. 그러나 도로 점유 및 통행권 관련 문제가 발생할 소지가 있으며, 특히 목록 2.는 목록 1.을 통해서만 진입이 가능합니다.

* 토지 형상 및 지형: 부정형의 급경사지로서 토지 자체의 활용에 어려움이 있으며, 개발 시 토목 공사 등 추가 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발 행위에 매우 엄격한 제한이 따릅니다.

* 중복 사건 및 병합: 중복사건 및 병합사건으로 진행되어 권리 관계나 절차 상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 경계 불분명: 목록 2.의 경우 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 향후 인접 토지와의 경계 분쟁 소지가 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 1. 및 2. 지상의 이동 가능한 저온창고, 비닐하우스, 농막, 모노레일 등은 매각 대상에서 제외되어, 낙찰 후 원상 복구 또는 관련 시설 재설치에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 이양면의 농림지역 내 임야로, 급경사 지형과 다수의 토지 이용 제한으로 인해 활용에 제약이 많은 물건입니다. 가장 큰 리스크 요인은 연고 미상의 분묘 2기로 인한 분묘기지권 성립 가능성이며, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 지적도상 맹지 상태와 목록 2.의 경계 불분명 문제는 향후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, '진등마을' 인근에 위치하고 차량 접근이 가능하며, 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구라는 특수성은 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승의 여지를 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 토지를 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 임업용산지 및 농림지역의 특성을 살린 임업 관련 투자나 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구로 지정된 점은 향후 정부 또는 지자체의 개발 계획 수립 시 긍정적인 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 직접 조사, 분묘기지권의 법적 효력 및 처리 방안 검토, 토지 이용 규제 완화 가능성, 주변 임야의 실제 거래 사례 및 시세 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 본건은 분묘기지권, 급경사 지형, 다수의 토지 이용 제한 등의 상당한 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이러한 요소들을 충분히 반영하여 신중하고 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 상기 리스크 요인들을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.