나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33466 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 612-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '금호아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 세장형 평지 주상용

인접 도로상태

북측으로 약4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구분 구조 외벽 내벽 바닥 창호
2-가 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅, 인테리어 등 마감 타일 장판 등 마감 샷시창 등 마감
슬래브지붕
2-나 시멘트벽돌조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 타일 등 마감 -
슬래브지붕
ㄱ 조적조 몰탈위페인팅 등 마감 몰탈위페인팅 등 마감 타일 등 마감 샷시창 등 마감
슬레트지붕

이용상태

구분 층(호) 이용상황
2-가 지하1~지상3 점포, 주택, 대피소 등
2-나 1 변소,창고 등
ㄱ 1 주방, 화장실 등

설비내역

구분 급배수설비 위생설비 난방설비
2-가 ㅇ ㅇ ㅇ
2-나 ㅇ ㅇ -
ㄱ ㅇ ㅇ -

부합물 및 종물

별첨 명세표 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차인 있음
- 목록 2. 제시외 건물 매각 포함
- 목록 2. 1층 일부는 공부상 '주차장'이나 현황은 '점포'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2025타경33466 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 612-2

용도: 근린주택

감정가: 507,313,300원

토지면적: 205.30㎡ (약 62.11평)

건물면적: 387.75㎡ (약 117.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 재OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위전세권

주의사항:

- 일괄매각

- 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차인 있음

- 목록 2. 제시외 건물 매각 포함

- 목록 2. 1층 일부는 공부상 '주차장'이나 현황은 '점포'로 이용중임

건축물 현황 (JSON 분석):

- 주용도: 단독주택, 부가 용도: 주택, 점포

- 구조: 철근콘크리트조, 조적조

- 사용승인일: 1992-01-03

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '금호아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2021-06-03 접수 을3 근저당권 (우산신용협동조합, 187,200,000원)

* 건물: 2018-07-24 접수 을2 전세권 (박동옥외 1명, 60,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 김경훈 임차인: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2018-05-23 전입/확정일자, 2024-06-19 배당신고. 대항력 있음.

* 물건명세서 상 주택임차권등기(2024년 6월 19일 접수)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고 소멸되지 아니할 수 있음.

* 소멸되는 권리 (매각으로 인해 소멸 예정):

* 근저당권: 우산신용협동조합 (2021-06-03)

* 전세권: 재단법인장애인기업종합지원센터 (2021-09-07)

* 전세권: 박동옥외 1명 (2018-07-24) - 이 권리가 건물 말소기준권리임.

* 주택임차권: 재단법인장애인기업종합지원센터 (2025-10-21 배당신고 - 대항력 없음)

* 주택임차권: 손희 (2022-07-19 전입/확정, 2025-10-22 배당신고 - 대항력 없음)

* 주택임차권: 박동옥박해욱 (2025-10-10 배당신고 - 대항력 없음)

* 등기부채권 총액 (기록된 내용 기준): 약 287,200,000원 (토지 기준)

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 상 인수 보증금 합계에 기재됨. 그러나 김경훈 임차인의 대항력 존재로 인해 실제 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

* 본건은 상가주택, 근린생활시설이 혼재된 주상지대에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있는 지역임.

* 건축물 자체도 주택 및 점포로 이용 가능하여 다양한 수익 창출을 기대할 수 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 정보는 제공된 JSON 데이터가 없어 정확한 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 금호아파트 인근에 위치하여 주거 편의성이 보통 수준임.

* 교통: 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공된 데이터에 포함되어 있지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 김경훈의 대항력 인수 가능성: 보증금 80,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 함.

* 건물 이용 현황 차이: 1층 일부가 공부상 '주차장'이나 현황 '점포'로 이용 중이므로, 관련 행정 절차 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 내 제시외 건물(28.80㎡)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주상지대에 위치하여 상가로서의 활용 가치와 주택으로서의 가치를 겸비하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김경훈의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 이 점이 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석 및 잠재적 인수 금액 고려가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혼재된 주상지대에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄 매각으로 전체 자산 취득 가능.

* 건물 일부(1층)의 점포 이용 현황은 추가적인 임대 수익 창출 기회 제공.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 507,313,300원입니다.

권리분석 결과, 매수인에게 인수될 수 있는 임차인 보증금은 80,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 누락되어 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 따라서 현 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금 80,000,000원을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 약 90% ~ 95% 수준을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 470,000,000원 ~ 480,000,000원

* 입찰 희망 시, 김경훈 임차인과의 협의 또는 보증금 인수금액을 최종 입찰가에 반드시 반영하여 산정하시기 바랍니다.

* 정확한 시세 및 주변 상권 분석을 위해 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.